Статьи
« Назад1 и 2 квартал 2017 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы 07.07.2017 09:131. ПредложениеЗа 1-й квартал 2017 в Москве по данным Росстата (включая «Новую Москву») введено 322,9 тыс. кв.м, а за 2-й квартал – 504,6 тыс. кв.м. По сравнению с аналогичными периодами 2016 года снижение составило 59% и 12% соответственно. Накопительным итогом за 1 половину 2017 года снижение составило 39%. Цифра серьезная, однако вполне ожидаемая – учитывая средние сроки реализации девелоперских проектов около 2-3 лет (от выхода на площадку до сдачи в эксплуатацию), снижение относится к периоду 2014-2015 года, когда многие девелоперы ввиду нестабильной экономической ситуации приостановили развитие своих новых проектов, отправив бумаги (исходно-разрешительную и проектную документацию) пылиться на полки до «лучших» времен. Как мы ниже увидим по темпам выхода новых проектов, эти «лучшие» времена наступили, и активность девелоперов резко выросла, несмотря на нововведения в 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), резко повысившим требования к застройщикам. Напомним, что в конце прошлого (2016) года был зафиксирован «массовый» выброс новых проектов на рынок – девелоперы стремились попасть под «старые» требования 214-ФЗ, и суммарно предложение пополнилось 34 новыми проектами жилых комплексов и апартаментов. В первом квартале 2017 года предложение пополнилось 12 новыми проектами (в 1-м квартале 2016 было 9 проектов), а во втором – уже 25 (во 2-м квартале 2016 - 13). Суммарно за первое полугодие вышло 37 новых проектов, что на 68% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. По сегментам новые проекты за полгода распределились следующим образом: в эконом-классе, как и в элитном вышло по 3 новых проекта (в 1-м полугодии 2016 – 3 новых проекта эконом-класса, и всего 1 проект в элитном классе), в премиум-классе – 4 (1), в бизнес-классе – 9 новых проектов (8), а в классе «комфорт» - 18 новых проектов (9). Таким образом, тенденция на увеличение доли бизнес-класса на рынке новостроек сошла на нет, а комфорт-класс, напротив, стал наращивать свое присутствие на рынке. В формате квартир стартовало 30 новых проектов (14), апартаментов – 6 (6), смешанных (апартаменты + квартиры) – 1 (2). То есть можно говорить о том, что доля апартаментов в новых проектах уменьшилась, хотя в абсолютных значениях их количество не снизилось. Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали в 1 квартале 2017 года
Табл. 1.2. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали во 2 квартале 2017 года
Объем предложения на конец 1 квартала 2017 составил 2,88 млн кв.м (прирост к концу 2016 года 20%), а на конец 2 квартала – уже 3,17 млн кв.м (прирост за квартал – 10%). Суммарно за полгода объем предложения увеличился на треть (32%). Средняя цена на новостройки «старой» Москвы на конец 1 квартала 2017 года зафиксирован на отметке 255 500 руб./кв.м (-1,1% по отношению к концу 2016 года), в конце второго квартала средняя цена составила 239 000 руб./кв.м (-6,4% по отношению к 1 кварталу). За полгода средняя цена «просела» на 7,5%. Структура предложения продолжает меняться, как по классам (растет доля более «дешевых» новостроек комфорт-класса), так и по готовности – выходит много новых проектов на начальной стадии строительства по стартовым (самым низким) ценам. Кроме того, в связи с высоким спросом идет «вымывание» лотов с высокой стадией готовности. 1.1.Динамика изменения средних цен и объема предложения по классамОценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения на конец 2 квартала 2017 года (по объему предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.
Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы Объемы предложения по классам и динамика изменения за полугодие приведены на следующем графике. Суммарный рост объема предложения за 1-е полугодие 2017 составил 32%, несмотря на беспрецедентно высокую покупательскую активность, продолжающую ставить новые рекорды по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (см. ниже п. 2.1). В основном рост происходит за счет вывода новых объемов в текущих проектах, часть из которых девелоперы поспешили вывести до 01 января 2017 года, чтобы успеть попасть под «старую» редакцию 214-ФЗ с более мягкими требованиями.
Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек на конец 2 квартала 2017 года В первом полугодии 2017 года зафиксирован рекордный прирост (+67%) объема предложения квартир в эконом-классе – за счет выхода трех проектов: «Орехово-Борисово», «Мой адрес на Амурской, 54» и «Гринада» и эффекта «низкой базы», поскольку объем предложения в конце 2016 года составлял всего 228 тыс. кв.м. При этом предложение апартаментов в данном классе осталось практически на том же уровне (что объясняется их низким количеством, всего три проекта в наличии). В комфорт-классе, напротив, предложение апартаментов росло большими темпами, чем квартир – на 37% против 30%. Активно увеличивалось предложение квартир в бизнес-классе – на 42%, что вызвано выходом нескольких проектов комплексного освоения территории, как «Западный порт. Кварталы на набережной», «Резиденции архитекторов», Silver, «Нескучный Home&Spa» и «Измайлово». Проекты апартаментов при этом в бизнес-классе не выходили. В премиум-сегменте приросло как предложение апартаментов (на 42%), так и квартир (на 45%), при этом три из четырех новых проектов премиум-сегмента вышли в типе апартаментов. В классе «элита» объемы предложения практически не поменялись, несмотря на три новых проекта – они просто компенсировали проданные за это время квадратные метры. Можно сделать вывод, что несмотря на высокий спрос, объем предложения продолжает расти и рынок стал пополняться более высокими темпами, чем продаваться. Потенциально такая ситуация может привести к дальнейшему снижению цен, обусловленному уже не только изменением структуры рынка, а его «затоваренностью». Однако (об этом ниже) на фоне постоянного снижения ипотечной ставки, ожидать сокращения спроса пока не приходится. В настоящее же время уже можно говорить об отрицательной ценовой динамике, однако скорее, это вызвано именно изменением структуры рынка.
Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек на конец 2 квартала 2017 года На рис. 1.1.3 видно, что ценовая динамика массового сегмента (эконом- и комфорт-классы) была положительной, хотя и незначительно (на 1-2%), в то время как в более высоких классах цены снизились на 4-11% в зависимости от класса. Если же рассматривать по типу жилья, то снижения были еще более существенными. Так, средняя цена апартаментов премиум-класса снизилась за полгода на 19% (причем это вызвано и снижением цен в текущих проектах, и выходом новых проектов или перезапуском старых, как, например, «Лаврский» - Clasico). Также серьезное снижение средних цен произошло в сегментах бизнес- и элитного класса (на 9%), что вызвано теми же причинами. Если же оценивать ситуацию по типам жилья, то окажется, что средняя цена на апартаменты снизилась за полгода на 12%, в то время как на квартиры – всего на 4%. Таким образом, можно сделать вывод о том, что апартаменты в новых реалиях рынка становятся менее популярным продуктом на фоне большого разнообразия жилых проектов (в отличие от ситуации 2010-2012 годов, когда в связи с пересмотром инвестконтрактов фактически жилые застройка была приостановлена). 1.2.Динамика изменения средних цен и объема предложения по округамНиже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы. Максимальный рост средней цены за полугодие зафиксирован в Южном административном округе – на 10%, чему способствовало несколько факторов: исключение как «долгостроя» проекта «Царицыно» из выборки и выход новых 5 проектов, в том числе «Нескучный Home&spa», большой объем предложения которого по цене более 250 000 руб./кв.м сильно повлиял на рост средней цены по округу. Объем предложения в округе при этом увеличился в 1,6 раза. Также рост средней цены (но более скромный, в пределах 5%) показали СВАО, ЮЗАО и Зеленоград. Антирекордсменом, со снижением средней цены на 22%, стал Восточный округ (в основном за счет выхода 3 новых проектов, при этом объем предложения вырос в 2,1 (!) раза). На втором месте по снижению средней цены – абсолютный лидер по количеству новых проектов за полгода – Центральный округ (10 новых проектов привели к снижению средней цены на 14%). Правда, объем предложения на этом фоне вырос достаточно скромно – всего на 23%. На 11% снизилась средняя цена в ЗАО, что обусловлено выходом новых 3-х проектов и ростом объема предложения в текущих проектах (суммарно – на 56%) В остальных округах корректировки или рост средней цены не превысили 4%. По динамике объема предложения также отметим СВАО (4 новых проекта, +55%), ЮВАО (3 новых проекта, +49%), САО (5 новых проектов, +15%). Снижение объема предложения произошло только в Зеленограде (ввиду малочисленности проектов, сказывается эффект «низкой базы»), и в СЗАО (в котором вышло 3 новых проекта, однако небольших по объему застройки, при этом спрос достаточно активный).
Рис. 1.2.1. Динамика изменения (в течение 1 полугодия 2017 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы 1.3.Краткий прогноз на 2 полугодие 2017 по средним ценам и объему предложенияНесмотря на активный спрос, положительной ценовой динамики ожидать не следует, поскольку объемы предложения по-прежнему велики, растут, и их сокращения до конца 2017 года не прогнозируется. В то же время, спрос и повышение стадии строительной готовности текущих проектов способны привести к стабилизации средней цены на новостройки в пределах «старой» Москвы. До конца года не ожидается коррекции цен более, чем на 5%. Высокий спрос обусловлен постоянным снижением ставок ипотечного кредитования в течение 1-го полугодия 2017 года. Более подробно реализованный спрос и ипотеку рассмотрим в следующей статье.
|
