Главная \ Статьи \ 1 и 2 квартал 2017 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы

Статьи

« Назад

1 и 2 квартал 2017 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  07.07.2017 09:13

1. Предложение

За 1-й квартал 2017 в Москве по данным Росстата (включая «Новую Москву») введено 322,9 тыс. кв.м, а за 2-й квартал – 504,6 тыс. кв.м. По сравнению с аналогичными периодами 2016 года снижение составило 59% и 12% соответственно. Накопительным итогом за 1 половину 2017 года снижение составило 39%. Цифра серьезная, однако вполне ожидаемая – учитывая средние сроки реализации девелоперских проектов около 2-3 лет (от выхода на площадку до сдачи в эксплуатацию), снижение относится к периоду 2014-2015 года, когда многие девелоперы ввиду нестабильной экономической ситуации приостановили развитие своих новых проектов, отправив бумаги (исходно-разрешительную и проектную документацию) пылиться на полки до «лучших» времен. Как мы ниже увидим по темпам выхода новых проектов, эти «лучшие» времена наступили, и активность девелоперов резко выросла, несмотря на нововведения в 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), резко повысившим требования к застройщикам.

Напомним, что в конце прошлого (2016) года был зафиксирован «массовый» выброс новых проектов на рынок – девелоперы стремились попасть под «старые» требования 214-ФЗ, и суммарно предложение пополнилось 34 новыми проектами жилых комплексов и апартаментов.

В первом квартале 2017 года предложение пополнилось 12 новыми проектами (в 1-м квартале 2016 было 9 проектов), а во втором – уже 25 (во 2-м квартале 2016 - 13). Суммарно за первое полугодие вышло 37 новых проектов, что на 68% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

По сегментам новые проекты за полгода распределились следующим образом: в эконом-классе, как и в элитном вышло по 3 новых проекта (в 1-м полугодии 2016 – 3 новых проекта эконом-класса, и всего 1 проект в элитном классе), в премиум-классе – 4 (1), в бизнес-классе – 9 новых проектов (8), а в классе «комфорт» - 18 новых проектов (9). Таким образом, тенденция на увеличение доли бизнес-класса на рынке новостроек сошла на нет, а комфорт-класс, напротив, стал наращивать свое присутствие на рынке.

В формате квартир стартовало 30 новых проектов (14), апартаментов – 6 (6), смешанных (апартаменты + квартиры) – 1 (2). То есть можно говорить о том, что доля апартаментов в новых проектах уменьшилась, хотя в абсолютных значениях их количество не снизилось.

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали в 1 квартале 2017 года

№ п/п

Название

Формат

Класс

Округ

Адрес

Девелопер

1

Михайлова 31

квартиры

Комфорт

ЮВАО

Михайлова, 31

Ingrad

2

Нормандия

квартиры

Комфорт

СВАО

Тайнинская, вл.9-11

Эталон-Инвест

3

Орехово-Борисово

квартиры

Эконом

ЮАО

Генерала Белова, 28

РГ Девелопмент

4

Нескучный HOME&SPA

квартиры

Бизнес

ЮАО

5-й Донской пр-д, вл. 21

Gorn (Nordstar)

5

Loftec

апартаменты

Комфорт

ЦАО

Нижняя Красносельская, д. 35, стр. 49

КОЛДИ

6

The Mostman

апартаменты

Премиум

ЦАО

Б. Андроньевская, вл. 7/14, стр. 1, 2, 3

Инвест Проект

7

Barkli Gallery

квартиры

Элита

ЦАО

Б. Ордынка, вл. 20/4, стр.1, Ордынский тупик, вл. 6, стр.1

Баркли

8

ORDYNKA

квартиры

Элита

ЦАО

Б. Ордынский пер., вл. 4, стр. 2-7 (М. Ордынка, 25)

Инсигма

9

Мой адрес на Дмитровском 4

квартиры

Комфорт

САО

Дмитровский проезд, 4

город Москва

10

Мой адрес на Амурской 54

квартиры

Эконом

ВАО

Амурская, 54

город Москва

11

Shirokaya

квартиры

Бизнес

СВАО

Широкая, 30

ПАТЕК ГРУПП

12

Берег столицы Серебряный бор

апартаменты

Премиум

СЗАО

Таманская ул

Ташир

 

Табл. 1.2. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали во 2 квартале 2017 года

№ п/п

Название

Формат

Класс

Округ

Адрес

Девелопер

1

Измайлово

квартиры

Бизнес

ВАО

Никитинская, 10/1

Афина

2

Клубный Дом «Концепт House»

квартиры

Бизнес

ЗАО

Багрицкого, д.10, корп. 3, стр. 2,3

город Москва

3

Резиденции архитекторов

квартиры

Бизнес

ЦАО

Рубцовская, вл. 8

АФИ Девелопмент

4

А-Резиденс

апартаменты

Премиум

ЦАО

Садовническая наб., 82

O1 Properties

5

Западный порт. Кварталы на набережной

квартиры

Бизнес

ЗАО

Заречная, вл. 2/1

Шатер

6

LEVEL Амурская

квартиры и апартаменты

Комфорт

ВАО

Амурская, вл. 3

Levelgroup

7

КОНСУЛ-дом. Лидер на Ленинском

квартиры

Бизнес

ЗАО

Ленинский, 154

Лидер-Инвест

8

Васнецов-дом. Лидер на Масловке

квартиры

Бизнес

САО

Мишина, вл. 14

Лидер-Инвест

9

Селигер Сити

квартиры

Комфорт

САО

Ильменский проезд, вл. 14

MR Group

10

Дом Притяжение. Лидер на Чертановской

квартиры

Комфорт

ЮАО

Чертановская, вл. 59

Лидер-Инвест

11

Nord

апартаменты

Комфорт

СВАО

Дмитровское шоссе, мкр. 9

Доходный дом

12

Мой адрес на Калитниковской

квартиры

Комфорт

ЦАО

Большая Калитниковская, д. 42А

город Москва

13

Клубный дом Стрешнево

апартаменты

Комфорт

СЗАО

Подмосковная, 16

MR Group

14

Гринада

квартиры

Эконом

ЮЗАО

Феодосийская, д. 1/9

ПСН

15

Меридиан-дом. Лидер в Царицыно

квартиры

Комфорт

ЮАО

Кавказский б-р, 27, к. 2

Лидер-Инвест

16

Софьин-дом. Лидер на Дмитровском

квартиры

Комфорт

САО

Софьи Ковалевской, вл. 20

Лидер-Инвест

17

Атлас-дом. Лидер в Садовниках

квартиры

Комфорт

ЮАО

Нагатинская, вл. 4, корп. 3

Лидер-Инвест

18

Есенин-дом. Лидер на Волгоградском

квартиры

Комфорт

ЮВАО

Федора Полетаева, вл. 15А, стр. 1; вл. 15, корп. 5

Лидер-Инвест

19

Большой Козихинский, 13

квартиры

Элита

ЦАО

Большой Козихинский, 13

АСН-Инвест

20

Silver

квартиры

Бизнес

СВАО

Серебрякова пр-д, вл.11-13, к. 2,3 (1 очередь)

АФИ Девелопмент

21

Лидер на Райниса

квартиры

Комфорт

СЗАО

Яна Райниса, вл. 4. корп. 3

Лидер-Инвест

22

Дом на Фестивальной (Фестиваль парк)

квартиры

Комфорт

САО

мкр. 2Е, корп. 28, мкр. 2Г, корп. 17-19

Центр-Инвест

23

NV/9 Artkvartal

квартиры

Премиум

ЦАО

Большой Николоворобинский переулок, вл. 9

State Development

24

Люблинский

квартиры

Комфорт

ЮВАО

проспект 40 лет Октября, д. 36

Кортрос

25

Лидер на Пресне

квартиры

Комфорт

ЦАО

Красногвардейский бульвар, 15, стр. 2

Лидер-Инвест

 

Объем предложения на конец 1 квартала 2017 составил 2,88 млн кв.м (прирост к концу 2016 года 20%), а на конец 2 квартала – уже 3,17 млн кв.м (прирост за квартал – 10%). Суммарно за полгода объем предложения увеличился на треть (32%).

Средняя цена на новостройки «старой» Москвы на конец 1 квартала 2017 года зафиксирован на отметке 255 500 руб./кв.м (-1,1% по отношению к концу 2016 года), в конце второго квартала средняя цена составила 239 000 руб./кв.м (-6,4% по отношению к 1 кварталу). За полгода средняя цена «просела» на 7,5%. Структура предложения продолжает меняться, как по классам (растет доля более «дешевых» новостроек комфорт-класса), так и по готовности – выходит много новых проектов на начальной стадии строительства по стартовым (самым низким) ценам. Кроме того, в связи с высоким спросом идет «вымывание» лотов с высокой стадией готовности.

1.1.Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения на конец 2 квартала 2017 года (по объему предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

предложение доли-2017-2

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за полугодие приведены на следующем графике. Суммарный рост объема предложения за 1-е полугодие 2017 составил 32%, несмотря на беспрецедентно высокую покупательскую активность, продолжающую ставить новые рекорды по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (см. ниже п. 2.1). В основном рост происходит за счет вывода новых объемов в текущих проектах, часть из которых девелоперы поспешили вывести до 01 января 2017 года, чтобы успеть попасть под «старую» редакцию 214-ФЗ с более мягкими требованиями.

предложение классы-2017-2

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек на конец 2 квартала 2017 года

В первом полугодии 2017 года зафиксирован рекордный прирост (+67%) объема предложения квартир в эконом-классе – за счет выхода трех проектов: «Орехово-Борисово», «Мой адрес на Амурской, 54» и «Гринада» и эффекта «низкой базы», поскольку объем предложения в конце 2016 года составлял всего 228 тыс. кв.м. При этом предложение апартаментов в данном классе осталось практически на том же уровне (что объясняется их низким количеством, всего три проекта в наличии).

В комфорт-классе, напротив, предложение апартаментов росло большими темпами, чем квартир – на 37% против 30%.

Активно увеличивалось предложение квартир в бизнес-классе – на 42%, что вызвано выходом нескольких проектов комплексного освоения территории, как «Западный порт. Кварталы на набережной», «Резиденции архитекторов», Silver, «Нескучный Home&Spa» и «Измайлово». Проекты апартаментов при этом в бизнес-классе не выходили.

В премиум-сегменте приросло как предложение апартаментов (на 42%), так и квартир (на 45%), при этом три из четырех новых проектов премиум-сегмента вышли в типе апартаментов.

В классе «элита» объемы предложения практически не поменялись, несмотря на три новых проекта – они просто компенсировали проданные за это время квадратные метры.

Можно сделать вывод, что несмотря на высокий спрос, объем предложения продолжает расти и рынок стал пополняться более высокими темпами, чем продаваться. Потенциально такая ситуация может привести к дальнейшему снижению цен, обусловленному уже не только изменением структуры рынка, а его «затоваренностью». Однако (об этом ниже) на фоне постоянного снижения ипотечной ставки, ожидать сокращения спроса пока не приходится.

В настоящее же время уже можно говорить об отрицательной ценовой динамике, однако скорее, это вызвано именно изменением структуры рынка.

предложение цены-2017-2

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек на конец 2 квартала 2017 года

На рис. 1.1.3 видно, что ценовая динамика массового сегмента (эконом- и комфорт-классы) была положительной, хотя и незначительно (на 1-2%), в то время как в более высоких классах цены снизились на 4-11% в зависимости от класса.

Если же рассматривать по типу жилья, то снижения были еще более существенными. Так, средняя цена апартаментов премиум-класса снизилась за полгода на 19% (причем это вызвано и снижением цен в текущих проектах, и выходом новых проектов или перезапуском старых, как, например, «Лаврский» - Clasico).

Также серьезное снижение средних цен произошло в сегментах бизнес- и элитного класса (на 9%), что вызвано теми же причинами.

Если же оценивать ситуацию по типам жилья, то окажется, что средняя цена на апартаменты снизилась за полгода на 12%, в то время как на квартиры – всего на 4%. Таким образом, можно сделать вывод о том, что апартаменты в новых реалиях рынка становятся менее популярным продуктом на фоне большого разнообразия жилых проектов (в отличие от ситуации 2010-2012 годов, когда в связи с пересмотром инвестконтрактов фактически жилые застройка была приостановлена).

1.2.Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

Максимальный рост средней цены за полугодие зафиксирован в Южном административном округе – на 10%, чему способствовало несколько факторов: исключение как «долгостроя» проекта «Царицыно» из выборки и выход новых 5 проектов, в том числе «Нескучный Home&spa», большой объем предложения которого по цене более 250 000 руб./кв.м сильно повлиял на рост средней цены по округу. Объем предложения в округе при этом увеличился в 1,6 раза. Также рост средней цены (но более скромный, в пределах 5%) показали СВАО, ЮЗАО и Зеленоград.

Антирекордсменом, со снижением средней цены на 22%, стал Восточный округ (в основном за счет выхода 3 новых проектов, при этом объем предложения вырос в 2,1 (!) раза).

На втором месте по снижению средней цены – абсолютный лидер по количеству новых проектов за полгода – Центральный округ (10 новых проектов привели к снижению средней цены на 14%). Правда, объем предложения на этом фоне вырос достаточно скромно – всего на 23%.

На 11% снизилась средняя цена в ЗАО, что обусловлено выходом новых 3-х проектов и ростом объема предложения в текущих проектах (суммарно – на 56%)

В остальных округах корректировки или рост средней цены не превысили 4%.

По динамике объема предложения также отметим СВАО (4 новых проекта, +55%), ЮВАО (3 новых проекта, +49%), САО (5 новых проектов, +15%).

Снижение объема предложения произошло только в Зеленограде (ввиду малочисленности проектов, сказывается эффект «низкой базы»), и в СЗАО (в котором вышло 3 новых проекта, однако небольших по объему застройки, при этом спрос достаточно активный).

округа-2017-2

Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 1 полугодия 2017 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

1.3.Краткий прогноз на 2 полугодие 2017 по средним ценам и объему предложения

Несмотря на активный спрос, положительной ценовой динамики ожидать не следует, поскольку объемы предложения по-прежнему велики, растут, и их сокращения до конца 2017 года не прогнозируется. В то же время, спрос и повышение стадии строительной готовности текущих проектов способны привести к стабилизации средней цены на новостройки в пределах «старой» Москвы. До конца года не ожидается коррекции цен более, чем на 5%.

Высокий спрос обусловлен постоянным снижением ставок ипотечного кредитования в течение 1-го полугодия 2017 года. Более подробно реализованный спрос и ипотеку рассмотрим в следующей статье.

 



Статьи все статьи
Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков принял участие в опросе портала Banki.ru на тему ожиданий строительной отрасли от нового правительства.
Крым соединили с покупателями
О влиянии открытия моста через Керченский пролив на рынок жилья полуострова газете "Коммерсантъ"  (№82 от 16.045.2018) рассказал генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Крымские стройки разморозились
Точка зрения генерального директора аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Дениса Бобкова в ведущем деловом СМИ - газете "Коммерсантъ"  (№67 от 18.04.2018) на ситуацию с новостройками Крыма