Главная \ Статьи \ 1 квартал 2015 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы

Статьи

« Назад

1 квартал 2015 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  02.04.2015 22:41

По итогам 1-го квартала 2015 года средняя цена на новостройки «старой» Москвы составила 301 000 руб/кв.м, зафиксировано снижение цены на 2%. Однако это последствия не кризиса, а выхода массовых проектов в эконом- и комфорт-классе в районах, расположенных за пределами МКАД. Объем предложения новостроек в пределах «старой» Москвы за квартал увеличился на 11% и составил 2,17 млн. кв.м.

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы. Новый проект «Жемчужина Зеленограда» позволил ЗелАО стать рекордсменом по росту объема предложения за квартал (в 2,8 раза) и рекордсменом по падению цены среди округов «старой» Москвы (-22%). Северный округ, напротив, отличился ростом средней цены на 19%, что произошло за счет повышения стадий строительной готовности текущих проектов, в то время как новых проектов в округе не вышло. Западный округ также отличился серьезным повышением средней цены – на 10%, которое несколько сдержал выход нового проекта эконом-класса «Мичурино Запад». Остальные АО не отметиились серьезным изменением средних цен – все в пределах 5-7%.

Если говорить же об объеме предложения, то можно отметить резкое сокращение объема предложения в Юго-восточном округе – новых проектов в нем также не вышло, а имеющиеся активно раскупались.

2015-1 округа

 Рис. 1.1.1.  Динамика изменения (в течение 1 квартала 2015 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Если говорить о географии новых проектов, вышедших в 1 квартале 2015 года, то можно отметить Центральный и Южный АО (в каждом вышло по три проекта: «Kleinhouse», «Дом на Рогожском», «Пречистенская слобода» – в ЦАО, МФК «Орехово», «Варшавское шоссе, 141», «Парк Легенд» - в ЮАО), Северо-восточный округ («Life Ботанический сад», «Двинцев, 14»). Также вышло по одному проекту в СЗАО («Город на реке Тушино-2018»), ВАО («Терлецкий парк») и уже упоминавшиеся проекты в ЗелАО и ЗАО.

Всего в 1 квартале 2015 года вышло 12 новых проектов (для сравнения, в 1 квартале 2014 года вышло 15 новых проектов). Ровно половина – в классе «комфорт», 4 проекта – «эконом», и по одному – в классе «бизнес» и «премиум». Ни одного проекта в классе «элита» в 1 квартале 2015 года не вышло, и «центр тяжести» предложения смещается в сторону массовых доступных сегментов, наиболее востребованных в условиях экономической нестабильности.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже. Как видно из диаграммы, на рынке практически отсутствует предложение апартаментов класса «эконом», в отличие от квартир, где эконом-класс занял с выходом новых проектов долю почти в 12%.

2015-1 структура предложения

Рис. 1.2.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика их изменения за квартал показаны на следующем графике. Больше всего прибавилось квартир в эконом-классе – их стало больше почти в три раза, в то время как в конце 2014 года на рынке их практически не было. Однако в 1 квартале вышло 4 новых проекта («Мичурино Запад», МФК «Орехово», «Варшавское шоссе 141», и, главное, «Жемчужина Зеленограда» - проект, обеспечивший основную прибавку объема предложения эконом-класса).

В сегменте «комфорт» значительно увеличился (на 69%) объем предложения апартаментов за счет выхода сразу трех новых проектов («Kleinhouse», «Двинцев, 14», «Парк Легенд»). Предложение квартир комфорт-класса пополнилось масштабными проектами «Город на реке Тушино-2018», «Life Ботанический сад» и «Терлецкий парк». И это помогло сохранить объем предложения примерно на том же уровне, что и в конце 2014 года, несмотря на высокий спрос со стороны покупателей в данном классе.

Предложение квартир класса «бизнес» пополнилось новым проектом «Дом на Рогожском», а кроме того, апартаменты в ЖК «Лица» (на рынке уже около 2 лет) компании Capital Group, как и несколько лет назад, удалось перевести в формат квартир, что будет способствовать более активным продажам в проекте. За счет этого перехода, а также за счет отсутствия новых проектов, в сегменте апартаментов бизнес-класса объем предложения сократился на 16% по отношению к началу году.

В премиум-классе предложение пополнилось квартирным проектом «Пречистенская слобода», новых апартаментов в данном сегменте не вышло.

Проекты класса «элита» в 1 квартале не выходили.

Объем предложения в квадратных метрах в целом увеличился на 11% и составляет 2,17 млн. кв.м. 

2015-1 объемы предложения

Рис. 1.2.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

При всех изменениях структуры предложения цены практически остались на уровне 2014 года, хотя сильное давление оказал выход массового проекта в Зеленограде, за счет которого и произошло небольшое снижение – средняя цена по всему объему предложения на конец 1 квартала составила 301 000 руб/кв.м, что на 2% ниже значения на начало года. Однако, если рассматривать предложение без учета проектов, вышедших в 2015 году, то средняя цена за три месяца выросла на 4%. Отметим, что в ряде классов (за исключением «премиум») средняя цена апартаментов уже превышает среднюю цену квадратного метра квартир.

2015-1 цены предложения

Рис. 1.2.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.3. Краткий прогноз на 2015 год по средним ценам и объему предложения

Ожидаемого сокращения объема предложения не произошло в 1 квартале 2015 года – во-первых, за счет выхода новых проектов в массовых сегментах (преимущественно, в классах «эконом» и «комфорт»), во-вторых, за счет масштабов новых проектов (хотя сами темпы выхода новых проектов хотя и снизились, 12 против 15 новых проектов в 1 квартале 2014).

Тем не менее, по итогам года прогнозируется снижение количества новых проектов и, соответственно, постепенное сокращение объема предложения. Ставки проектного финансирования на текущий момент находятся на уровне 17-20%, что очень дорого для развития новых проектов, особенно в условиях нестабильного спроса.

Повышение стадии строительной готовности текущих проектов новостроек на фоне высокой инфляции, а также заработавшая программа государственного субсидирования ипотеки ведут к обуславливают отсутствие тенденций к снижению цен на новостройки. Безусловно, для отдельных проектов и некоторых квартир девелоперы предлагают и будут предлагать специальные акции и скидки, направленные на стимулирование спроса, однако это не становится общим правилом, а кроме того, такие акции практиковались и годом раннее.

Про спрос и ипотеку читайте далее.



Статьи все статьи
Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков принял участие в опросе портала Banki.ru на тему ожиданий строительной отрасли от нового правительства.
Крым соединили с покупателями
О влиянии открытия моста через Керченский пролив на рынок жилья полуострова газете "Коммерсантъ"  (№82 от 16.045.2018) рассказал генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Крымские стройки разморозились
Точка зрения генерального директора аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Дениса Бобкова в ведущем деловом СМИ - газете "Коммерсантъ"  (№67 от 18.04.2018) на ситуацию с новостройками Крыма