Статьи

1 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  25.04.2016 00:56

Средняя цена на новостройки «старой» Москвы (без учета ТиНАО) на конец 1 квартала 2016 г. зафиксирована на отметке 266 500 руб./кв. м (-1% по отношению к прошлому кварталу).

Объем предложения составил 2,85 млн кв. м, что на 8% больше, чем кварталом ранее.

В течение 1-го квартала 2016 года на рынок вышло 9 новых проектов жилых комплексов и комплексов апартаментов (в 1 квартале 2015 года их было 16, в прошлом квартале – 31). В бизнес-классе вышло 4 из 9 новых проектов, 3 проекта – в классе «эконом», 2 – в классе «комфорт». В 6 из 9 новых проектов предлагаются квартиры, в 1 – только апартаменты, а еще в 2 – оба формата жилья. 

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи и брони по которым стартовали в 1 кв. 2016 года

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике.

Предложение новостроек в формате апартаментов продолжает снижаться на фоне роста объема предложения квартир. Этому также способствует структура новых проектов – 6 из 9 – квартиры.

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

В 1 квартале 2016 года зафиксирован существенный рост объема предложения квартир (+39% площади предложения) в новостройках бизнес-класса за счет как выхода новых проектов (3 из 9 проектов – именно в этом классе), так и роста объема предложения в уже представленных на рынке проектах. Также рост суммарной площади предложения квартир наблюдается в эконом-классе (+14%) – за счет выхода новых проектов, и премиум-классе (+12%), в котором новых проектов не отмечено, рост только за счет увеличения предложения в текущих проектах.

Рассматривая ценовую динамику новостроек, отметим, что наибольший рост зафиксирован в классе «Элита» - средняя цена апартаментов и квартир выросла на 10 и 11% соответственно. Новых проектов в этом классе в течение квартала не выходило, в прошлом квартале – всего один новый проект, объем суммарного предложения сократился на 5%, что привело к росту цен.

Наибольшее снижение цен, напротив, зафиксировано в сегменте квартир бизнес-класса – при описанном увеличении объема предложения цены при ограниченной емкости рынка вынуждены снижаться, что и отражено на графике.

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

На протяжении последних девяти месяцев Юго-восточный округ остается лидером по приросту предложения – площадь предложения за 1 квартал увеличилась на 76%. Наиболее сильное «вымывание» предложения произошло в Зеленограде, площадь предложения сократилась на 39% - в городе представлено всего 2 новостройки.

Наиболее высокую положительную ценовую динамику продемонстрировали новостройки Западного округа – в 2015 году здесь вышло 10 новостроек, и рост цен по мере повышения стадии строительной готовности закономерен. В то же время, вышедший в Солнцево (также относится к ЗАО) проект «Лучи» способен снизить динамику средней цены округа.

Наибольшее снижение средней цены за квартал произошло в ЮЗАО и ВАО – и в том, и в другом случае происходит «замещение» дорогих проектов на завершающей стадии новыми проектами в более доступных классах по существенно сниженным ценам.

 Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 1 квартала 2016 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

1.3. Краткий прогноз на 2-й квартал 2016 года по средним ценам и объему предложения

Количество новых проектов резко сократилось (более чем в 3 раза – по сравнению с 4 кв. 2015 и почти в 2 раза – по сравнению с 1 кв. 2015). Неясная макроэкономическая и геополитическая ситуация сохраняют неблагоприятный для развития рынка новостроек фон. И большинством девелоперов принято абсолютно логичное решение не рубить тот сук, на котором все сидят – увеличение количества новых проектов по более низким стартовым ценам приведет к коллапсу, чего нужно избежать. Это позволит избежать неконтролируемого увеличения объема предложения (что неминуемо вело бы к дальнейшей стагнации цен). Запаса предложения уже вышедших проектов хватит на несколько лет вперед.

С точки зрения цен, рынок резко замедлил свое падение и начал стабилизироваться. Средняя цена за квартал снизилась всего на 1%, и это на фоне роста объема предложения на 8%. Москва по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных с точки зрения покупателей жилья городов России, и в совокупности с продлением господдержки ипотечного кредитования это способствует возможному скорому восстановлению рынка (и старту положительной динамики средних цен), ориентировочно начиная со второй половины 2016 года.