Главная \ Статьи \ 1 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы

Статьи

« Назад

1 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  25.04.2016 00:56

Средняя цена на новостройки «старой» Москвы (без учета ТиНАО) на конец 1 квартала 2016 г. зафиксирована на отметке 266 500 руб./кв. м (-1% по отношению к прошлому кварталу).

Объем предложения составил 2,85 млн кв. м, что на 8% больше, чем кварталом ранее.

В течение 1-го квартала 2016 года на рынок вышло 9 новых проектов жилых комплексов и комплексов апартаментов (в 1 квартале 2015 года их было 16, в прошлом квартале – 31). В бизнес-классе вышло 4 из 9 новых проектов, 3 проекта – в классе «эконом», 2 – в классе «комфорт». В 6 из 9 новых проектов предлагаются квартиры, в 1 – только апартаменты, а еще в 2 – оба формата жилья. 

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи и брони по которым стартовали в 1 кв. 2016 года

Проект Адрес Округ Формат Класс Девелопер
Родной город. Воронцовский парк ул. Профсоюзная, 66 ЮЗАО квартиры Комфорт РГ Девелопмент
Царская площадь Ленинградский, 31 САО квартиры/ апартаменты бизнес MR Group
Летний сад Дмитровское шоссе, вл. 107 САО квартиры/ апартаменты Комфорт Эталон-Инвест
Лучи Производствен-ная, вл. 6 ЗАО квартиры эконом ЛСР
Бескудниково Дмитровское шоссе, д. 90, к. 2 САО квартиры эконом город Москва
Клубный дом "Октябрь" Народного ополчения, 33 СЗАО апартаменты бизнес АЛВЕК
Мир Митино вблизи с. Рождествено СЗАО квартиры эконом CAPITAL GROUP
Клубный дом на Таганке пер. Брошевский, вл. 6, стр.1 ЦАО квартиры бизнес СИСТЕМА
Тимирязев парк Ивановская, вл. 19 САО квартиры бизнес ЭКОПАРК ТИМИРЯЗЕВО

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

доли-классы 1-2016

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике.

Предложение новостроек в формате апартаментов продолжает снижаться на фоне роста объема предложения квартир. Этому также способствует структура новых проектов – 6 из 9 – квартиры.

объем - классы 1-2016

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

В 1 квартале 2016 года зафиксирован существенный рост объема предложения квартир (+39% площади предложения) в новостройках бизнес-класса за счет как выхода новых проектов (3 из 9 проектов – именно в этом классе), так и роста объема предложения в уже представленных на рынке проектах. Также рост суммарной площади предложения квартир наблюдается в эконом-классе (+14%) – за счет выхода новых проектов, и премиум-классе (+12%), в котором новых проектов не отмечено, рост только за счет увеличения предложения в текущих проектах.

Рассматривая ценовую динамику новостроек, отметим, что наибольший рост зафиксирован в классе «Элита» - средняя цена апартаментов и квартир выросла на 10 и 11% соответственно. Новых проектов в этом классе в течение квартала не выходило, в прошлом квартале – всего один новый проект, объем суммарного предложения сократился на 5%, что привело к росту цен.

Наибольшее снижение цен, напротив, зафиксировано в сегменте квартир бизнес-класса – при описанном увеличении объема предложения цены при ограниченной емкости рынка вынуждены снижаться, что и отражено на графике.

цены - классы 1-2016

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

На протяжении последних девяти месяцев Юго-восточный округ остается лидером по приросту предложения – площадь предложения за 1 квартал увеличилась на 76%. Наиболее сильное «вымывание» предложения произошло в Зеленограде, площадь предложения сократилась на 39% - в городе представлено всего 2 новостройки.

Наиболее высокую положительную ценовую динамику продемонстрировали новостройки Западного округа – в 2015 году здесь вышло 10 новостроек, и рост цен по мере повышения стадии строительной готовности закономерен. В то же время, вышедший в Солнцево (также относится к ЗАО) проект «Лучи» способен снизить динамику средней цены округа.

Наибольшее снижение средней цены за квартал произошло в ЮЗАО и ВАО – и в том, и в другом случае происходит «замещение» дорогих проектов на завершающей стадии новыми проектами в более доступных классах по существенно сниженным ценам.

округа 1-2016

 

 Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 1 квартала 2016 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

1.3. Краткий прогноз на 2-й квартал 2016 года по средним ценам и объему предложения

Количество новых проектов резко сократилось (более чем в 3 раза – по сравнению с 4 кв. 2015 и почти в 2 раза – по сравнению с 1 кв. 2015). Неясная макроэкономическая и геополитическая ситуация сохраняют неблагоприятный для развития рынка новостроек фон. И большинством девелоперов принято абсолютно логичное решение не рубить тот сук, на котором все сидят – увеличение количества новых проектов по более низким стартовым ценам приведет к коллапсу, чего нужно избежать. Это позволит избежать неконтролируемого увеличения объема предложения (что неминуемо вело бы к дальнейшей стагнации цен). Запаса предложения уже вышедших проектов хватит на несколько лет вперед.

С точки зрения цен, рынок резко замедлил свое падение и начал стабилизироваться. Средняя цена за квартал снизилась всего на 1%, и это на фоне роста объема предложения на 8%. Москва по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных с точки зрения покупателей жилья городов России, и в совокупности с продлением господдержки ипотечного кредитования это способствует возможному скорому восстановлению рынка (и старту положительной динамики средних цен), ориентировочно начиная со второй половины 2016 года.



Статьи все статьи
Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков принял участие в опросе портала Banki.ru на тему ожиданий строительной отрасли от нового правительства.
Крым соединили с покупателями
О влиянии открытия моста через Керченский пролив на рынок жилья полуострова газете "Коммерсантъ"  (№82 от 16.045.2018) рассказал генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Крымские стройки разморозились
Точка зрения генерального директора аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Дениса Бобкова в ведущем деловом СМИ - газете "Коммерсантъ"  (№67 от 18.04.2018) на ситуацию с новостройками Крыма