Главная \ Статьи \ 2 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы

Статьи

« Назад

2 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  05.07.2016 04:21

Объемы ввода во втором квартале 2016 года сократились на 41% относительно аналогичного периода прошлого года, и на 27% относительно прошлого квартала и составили 573,6 тыс. кв.м (данные Росстата, включают «Новую Москву»). Это последствия неустойчивой финансовой ситуации в 2014 году и кризиса 2015 года, когда девелоперы стали «осторожничать» со стартом новых проектов.

Средняя цена на новостройки «старой» Москвы (не включая ТиНАО) на конец 2 квартала 2016 г. зафиксирована на отметке 264 700 руб./кв. м (-1% по отношению к прошлому кварталу).

Объем предложения сократился за квартал на 6% и составил 2,69 млн кв. м.

В течение 2-го квартала 2016 года на рынок вышло 16 новых проектов жилых комплексов и комплексов апартаментов (во 2 квартале 2015 года их было 19, в прошлом квартале – 9).

В комфорт-классе вышло 10 из 16 новых проектов, 3 – в бизнес-классе, и по 1 новому проекту в «эконом», «премиум» и элитном классах.

Ровно половина новых жилых проектов (8 из 16) предлагает формат апартаментов. 

 

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали во 2 кв. 2016 года

№ п/п Проект Адрес Округ Формат Класс Девелопер
1 Фили Парк 1-й Багратионовский пр-д, вл. 1а ЗАО квартиры Бизнес Storm Properties
2 Петра Алексеева Петра Алексеева, 12 и 12А ЗАО квартиры Комфорт  Инград
3   мкрн. 20, корп. 2032, корп. 2044, мкрн. 1, корп. 108 ЗелАО  квартиры Комфорт город Москва
4 Большевик Ленинградский, 15,  стр. 9, 28, 35 САО апартаменты  Комфорт O1 Properties
5 Апарт-отель "Восток" Гостиничная, вл. 9А, корп. 3 СВАО апартаменты Эконом Гостиница "Восток"
6 Отражение Шереметьевская, вл. 62, стр. 1 СВАО апартаменты  Комфорт УКРРОСМЕТАЛЛ
7 Studio #12 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8 СВАО апартаменты Бизнес KR Properties
8 Поколение Сигнальный проезд, вл. 5 СВАО квартиры Комфорт ФСК Лидер
9 На Нижегородской Нижегородская, 11А ЦАО квартиры Комфорт УГС Москвы
10 Бунин Плющиха, 37 ЦАО апартаменты Элитный Vesper
11 Резиденция на Покровском Покровский бульвар, 5 ЦАО апартаменты Премиум Лидер Инвест (АФК Система)
12 Атмосфера Совхозная, 8Б ЮВАО  квартиры Комфорт Желдорипотека
13 Город на Рязанке Рязанский проспект, вл. 2 ЮВАО апартаменты Комфорт ТЭН
14 Золоторожский Золоторожский вал, вл. 16 ЮВАО апартаменты Комфорт Стимул
15 Столичные поляны пересечение ул. Поляны и Скобелевская ЮЗАО квартиры Комфорт Мортон
16 Вавилова Вавилова, 69 ЮЗАО квартиры Бизнес Инград

  

1.1.                Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями  классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже. 

доли-классы 2-2016

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике. Предложение как квартир, так и апартаментов продолжает снижаться. Этому способствует в том числе и покупательская активность (которую мы рассмотрим в п. 2.1). Кроме того, дает себя знать сильное сокращение темпов выхода новых проектов в прошлом квартале. 

объем-классы 2-2016

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

Во 2 квартале 2016 года зафиксирован существенный рост объема предложения апартаментов бизнес-класса, в основном за счет комплексных проектов, как AFI Residence Павелецкая, Сердце Столицы, ВТБ Арена парк, Царская площадь, Match Point. При этом в данном сегменте вышел только один новый проект (Studio #12). Также один новый проект вышел в формате апартаментов в эконом-классе (апарт-отель «Восток»), что обеспечило рост предложения в классе практически в 2 раза (на 97%).

Апартаменты пользовались активным спросом в комфорт-классе, что привело к существенному сокращению объема предложения – на 33%. В формате квартир схожее сокращение объема предложения (на 32%) зафиксировано классом ниже – в эконом-сегменте.

Рассматривая ценовую динамику новостроек, отметим, что наибольший рост средней цены отмечен в сегментах апартаментов эконом- и бизнес-класса (на 7% и 6% соответственно). Это происходило в том числе и за счет выхода новых проектов, и повышения цен в уже представленных на рынке комплексах. Наибольшее снижение средней цены (на 9% и 8% процентов соответственно) зафиксировано на квартиры премиум-класса и класса «Элита». Хотя и считается, что данный сегмент меньше всего должен страдать в кризис, однако свою роль сыграло и укрепление рубля, и тот факт, что в основном на рынке представлены уже давно реализуемые проекты, перед которыми встала задача ускорить продажи. Емкость рынка оказалась ограниченной при таком уровне цен.

цены-классы 2-2016

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

 

1.2.               Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

округа 2-2016

 Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 2 квартала 2016 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы  

Наибольшую динамику по росту объема предложения во 2 квартале продемонстрировал Юго-западный административный округ (+50%). Прирост обеспечен, прежде всего, за счет проектов «Столичные поляны» (в Южном Бутово), стартовавшем в апреле, и «Родной город. Воронцовский парк», стартовавшем месяцем ранее. Также увеличился объем предложения и по текущим проектам округа.

В Северо-восточном округе объем предложения также увеличился (+13%), за счет 4-х новых проектов (3 из которых представлены в формате апартаментов).

В остальных округах зафиксировано снижение объема предложения, причем максимальные значения отмечены в ЗелАО – 21% (ввиду того, что в нем представлено всего 3 проекта, и они активно распродаются), а также в ЗАО (-19%, прежде всего за счет «вымывания» квартир в проектах эконом-класса), в САО (-19%, в основном за счет МФК «Лайнер» и ЖК «На Базовской»).

Практически во всех округах средние цены продемонстрировали относительную стабильность, незначительно скорректировавшись или повысившись в пределах 4%. Только в Северном округе зафиксирован значительный рост средней цены – на 15%, обеспеченный в основном за счет выхода в апреле достаточно «дорогого» проекта комплекса апартаментов «Большевик» (средняя цена –330 т.р. за кв.м), а также за счет роста цен в проектах Art Residence, «ВТБ Арена Парк» и «Дыхание».

1.3.               Краткий прогноз на 3-й квартал 2016 года по средним ценам и объему предложения

Новые проекты вновь стали активно выходить (практически на уровне первой половины 2015 года) – девелоперы поверили в благоприятные прогнозы правительства относительно завершения кризиса в 2016 году, и возобновления роста в следующем году.

С другой стороны, выходящие новые проекты для обеспечения высоких темпов продаж в текущих условиях (пониженной потребительской платежеспособности), реализуются по относительно низким ценам, конкурирующим с городами-спутниками Подмосковья. В результате удается обеспечить относительно высокие темпы продаж, однако это ведет к «ценовой войне», в которой обычно не бывает победителей. Новостройки Подмосковья «проседают» по продажам, а Московские девелоперы недополучают прибыль, из-за чего работают на грани окупаемости проектов. При этом запаса предложения уже вышедших проектов хватит на несколько лет вперед.

С точки зрения цен, рынок резко замедлил свое падение и начал стабилизироваться. Средняя цена за квартал скорректировалась всего на 1% на фоне сокращения объема предложения на 6%. Москва по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных с точки зрения покупателей жилья городов России, и в совокупности с продлением господдержки ипотечного кредитования это способствует возможному скорому восстановлению рынка (и старту положительной динамики средних цен), ориентировочно начиная со второй половины 2016 года.



Статьи все статьи
Как получить деньги за недостроенную квартиру
Когда лучше выбрать деньги (от страховой), а когда - дождаться квартиры, размышляет генеральный директор компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков в статье портала Banki.ru об опыте возврата средств в "замороженном" проекте
Русская доля: что делать и куда бежать обманутому дольщику
О том, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке, чтобы не стать обманутым дольщиком, рассказал порталу Banki.ru генеральный директор компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков принял участие в опросе портала Banki.ru на тему ожиданий строительной отрасли от нового правительства.