Статьи

2 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  05.07.2016 04:21

Объемы ввода во втором квартале 2016 года сократились на 41% относительно аналогичного периода прошлого года, и на 27% относительно прошлого квартала и составили 573,6 тыс. кв.м (данные Росстата, включают «Новую Москву»). Это последствия неустойчивой финансовой ситуации в 2014 году и кризиса 2015 года, когда девелоперы стали «осторожничать» со стартом новых проектов.

Средняя цена на новостройки «старой» Москвы (не включая ТиНАО) на конец 2 квартала 2016 г. зафиксирована на отметке 264 700 руб./кв. м (-1% по отношению к прошлому кварталу).

Объем предложения сократился за квартал на 6% и составил 2,69 млн кв. м.

В течение 2-го квартала 2016 года на рынок вышло 16 новых проектов жилых комплексов и комплексов апартаментов (во 2 квартале 2015 года их было 19, в прошлом квартале – 9).

В комфорт-классе вышло 10 из 16 новых проектов, 3 – в бизнес-классе, и по 1 новому проекту в «эконом», «премиум» и элитном классах.

Ровно половина новых жилых проектов (8 из 16) предлагает формат апартаментов. 

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали во 2 кв. 2016 года

1.1.                Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями  классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже. 

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике. Предложение как квартир, так и апартаментов продолжает снижаться. Этому способствует в том числе и покупательская активность (которую мы рассмотрим в п. 2.1). Кроме того, дает себя знать сильное сокращение темпов выхода новых проектов в прошлом квартале. 

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

Во 2 квартале 2016 года зафиксирован существенный рост объема предложения апартаментов бизнес-класса, в основном за счет комплексных проектов, как AFI Residence Павелецкая, Сердце Столицы, ВТБ Арена парк, Царская площадь, Match Point. При этом в данном сегменте вышел только один новый проект (Studio #12). Также один новый проект вышел в формате апартаментов в эконом-классе (апарт-отель «Восток»), что обеспечило рост предложения в классе практически в 2 раза (на 97%).

Апартаменты пользовались активным спросом в комфорт-классе, что привело к существенному сокращению объема предложения – на 33%. В формате квартир схожее сокращение объема предложения (на 32%) зафиксировано классом ниже – в эконом-сегменте.

Рассматривая ценовую динамику новостроек, отметим, что наибольший рост средней цены отмечен в сегментах апартаментов эконом- и бизнес-класса (на 7% и 6% соответственно). Это происходило в том числе и за счет выхода новых проектов, и повышения цен в уже представленных на рынке комплексах. Наибольшее снижение средней цены (на 9% и 8% процентов соответственно) зафиксировано на квартиры премиум-класса и класса «Элита». Хотя и считается, что данный сегмент меньше всего должен страдать в кризис, однако свою роль сыграло и укрепление рубля, и тот факт, что в основном на рынке представлены уже давно реализуемые проекты, перед которыми встала задача ускорить продажи. Емкость рынка оказалась ограниченной при таком уровне цен.

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.2.               Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

 Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 2 квартала 2016 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы  

Наибольшую динамику по росту объема предложения во 2 квартале продемонстрировал Юго-западный административный округ (+50%). Прирост обеспечен, прежде всего, за счет проектов «Столичные поляны» (в Южном Бутово), стартовавшем в апреле, и «Родной город. Воронцовский парк», стартовавшем месяцем ранее. Также увеличился объем предложения и по текущим проектам округа.

В Северо-восточном округе объем предложения также увеличился (+13%), за счет 4-х новых проектов (3 из которых представлены в формате апартаментов).

В остальных округах зафиксировано снижение объема предложения, причем максимальные значения отмечены в ЗелАО – 21% (ввиду того, что в нем представлено всего 3 проекта, и они активно распродаются), а также в ЗАО (-19%, прежде всего за счет «вымывания» квартир в проектах эконом-класса), в САО (-19%, в основном за счет МФК «Лайнер» и ЖК «На Базовской»).

Практически во всех округах средние цены продемонстрировали относительную стабильность, незначительно скорректировавшись или повысившись в пределах 4%. Только в Северном округе зафиксирован значительный рост средней цены – на 15%, обеспеченный в основном за счет выхода в апреле достаточно «дорогого» проекта комплекса апартаментов «Большевик» (средняя цена –330 т.р. за кв.м), а также за счет роста цен в проектах Art Residence, «ВТБ Арена Парк» и «Дыхание».

1.3.               Краткий прогноз на 3-й квартал 2016 года по средним ценам и объему предложения

Новые проекты вновь стали активно выходить (практически на уровне первой половины 2015 года) – девелоперы поверили в благоприятные прогнозы правительства относительно завершения кризиса в 2016 году, и возобновления роста в следующем году.

С другой стороны, выходящие новые проекты для обеспечения высоких темпов продаж в текущих условиях (пониженной потребительской платежеспособности), реализуются по относительно низким ценам, конкурирующим с городами-спутниками Подмосковья. В результате удается обеспечить относительно высокие темпы продаж, однако это ведет к «ценовой войне», в которой обычно не бывает победителей. Новостройки Подмосковья «проседают» по продажам, а Московские девелоперы недополучают прибыль, из-за чего работают на грани окупаемости проектов. При этом запаса предложения уже вышедших проектов хватит на несколько лет вперед.

С точки зрения цен, рынок резко замедлил свое падение и начал стабилизироваться. Средняя цена за квартал скорректировалась всего на 1% на фоне сокращения объема предложения на 6%. Москва по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных с точки зрения покупателей жилья городов России, и в совокупности с продлением господдержки ипотечного кредитования это способствует возможному скорому восстановлению рынка (и старту положительной динамики средних цен), ориентировочно начиная со второй половины 2016 года.