Главная \ Статьи \ 2 полугодие 2017: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы

Статьи

« Назад

2 полугодие 2017: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  09.03.2018 20:33

1. Предложение

По итогам 2017 года в Москве (включая «Новую Москву») по данным Росстата введено 3 419 тыс. кв.м (из них в 3 квартале 2017 – 581,2 тыс. кв.м, в 4 квартале – 2 010,4 тыс. кв.м). Прирост за год составил статистически незначимые 1,7%, однако главное – что снижения ввода не произошло.  Провал первой половины года компенсирован ростом ввода во второй половине (если сравнить со вторым полугодием 2016 года, прирост составил 29%). Это связано с тем, что «яма» невыхода новых проектов в 2014-2015 годах пройдена, и в 2018 году следует ожидать только роста объемов сдачи жилья.

Во втором полугодии 2017 предложение новостроек в Москве пополнилось 24 новыми проектами (для сравнения – в первом полугодии вышло 36 новых (с учетом одного отмененного проекта), а во втором полугодии 2016 года – 49 (!) новых проектов. Как мы помним, активный старт новых проектов в конце 2016 года был связан с изменениями в 214-ФЗ «О долевом строительстве», ужесточающим требования к застройщикам, вследствие чего большинство из них старалось вывести проекты раньше, чтобы подпасть под «старые», более мягкие условия.

Из 24 новых проектов всего по одному проекту в классах «эконом» и  «элита», по 7 – в премиум-классе и комфорт-классе, и самым массовым по-прежнему среди новых проектов остается бизнес-класс, в котором вышло 8 новых проектов.

В формате квартир – 15 новых проектов, апартаментов – 9. Таким образом, доля апартаментов в новых проектах увеличилась до 38%.

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали во 2-м полугодии 2017 года

№ п/п

Название

Формат

Класс

Округ

Адрес

Девелопер

1

Citi Mix

апартаменты

Комфорт

ЗАО

Никулинская, вл.11, стр. 1, 2, 3

Apsis Globe

2

Резиденции Замоскворечье

апартаменты

премиум

ЦАО

Зацепа, 29

МонолитКапиталСтрой

3

Ленинский 38

апартаменты

Бизнес

ЮЗАО

Ленинский, 38

Меджиком

4

Серебряный фонтан

квартиры

Бизнес

СВАО

Новоалексеевская, 16

Эталон-Инвест

5

Академика Павлова

квартиры

комфорт

ЗАО

Академика Павлова, 28, 30, 32, 34

ПИК

6

Правда

апартаменты

Бизнес

САО

Правды, 24

ПСН

7

Новочеремушкинская, 17

квартиры

Бизнес

ЮЗАО

ул. Новочеремуш-кинская, вл. 17, ул. Дмитрия Ульянова, вл. 32-34, стр. 1

Инград

8

Полярная 25

квартиры

Комфорт

СВАО

Полярная, 25

ПИК

9

Грани

квартиры

Комфорт

ЮВАО

1-й Грайвороновский, вл. 1

Основа

10

Life-Кутузовский

квартиры

Бизнес

ЗАО

Гжатская, 9

Пионер

11

Roza Rossa

апартаменты

премиум

ЦАО

Зубовская, 7

KR Properties

12

Кутузовский, 12

квартиры

премиум

ЗАО

Кутузовский, 12

Capital Group

13

Цвет 32

апартаменты

премиум

ЦАО

Цветной, 32

MR Group

14

Ясеневая 14

квартиры

эконом

ЮАО

Ясеневая, 14

ПИК

15

Дом 128

апартаменты

Комфорт

ЮЗАО

Профсоюзная, 128

Кортрос

16

Вавилов Дом

квартиры

Бизнес

ЮЗАО

Вавилова, 27-31

Центр-Инвест

17

Nova Алексеевская

апартаменты

Комфорт

СВАО

Староалексеевская ул., вл. 24

Каньон-2

18

I'm Тверская

апартаменты

премиум

САО

1-я Ямского Поля ул., вл. 28

ПСН

19

Capital Towers

квартиры

премиум

ЦАО

Краснопресненская набережная, вл. 14, стр.1

Capital Group

20

Малая Бронная, 15

квартиры

элита

ЦАО

Малая Бронная, 15

ЛидЭстейт

21

Серебряный парк

квартиры

Бизнес

СЗАО

Паршина, 10

Инград

22

Время

квартиры

Бизнес

ВАО

Лермонтовская, д. 17, стр. 1

Бэсткон

23

Оливковый дом

квартиры

премиум

САО

Верхняя, вл. 34

Донстрой

24

Мой адрес в Бескудниково-2

квартиры

Комфорт

САО

Дмитровское шоссе, д. 68

город Москва

 

Объем предложения на конец 2017 года составил 3,07 млн кв.м (за полгода снизился на 3%). Таким образом, такого бурного роста предложения, как это было в первом полугодии, не произошло. С конца 2016 года рост объема предложения составил 28%.

Средняя цена на новостройки «старой»[1] Москвы на конец 2017 года зафиксирована на отметке 247 600 руб./кв.м (+4% за полгода), однако значений конца 2016 года не достигла (ниже на 4%). Несмотря на значительный рост объема предложения, средняя цена «просела» незначительно, что свидетельствует о высоком спросе. Кроме того, идет активное обновление «парка проектов» - выходят новые проекты, а лоты с высокой стадией готовности уходят с рынка.

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения на конец 2017 года (по объему предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

предложение доли 2017-4

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за полугодие приведены на следующем графике. Суммарный объем предложения по всем классам за 2-е полугодие 2017 скорректировался на 3%, что объясняется бурным ростом объемов в первом полугодии (девелоперы «авансом» выводили проекты до 01 января 2017 года, чтобы успеть попасть под «старую» редакцию 214-ФЗ с более мягкими требованиями, а заделы на будущее попросту закончились, о чем свидетельствует сокращение темпов вывода новых проектов).

предложение классы 2017-4

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек на конец 2017 года

Во втором полугодии 2017 года зафиксирован значительный прирост объема предложения в элитном классе (+8%), что произошло в основном за счет вывода новых объемов в уже присутствующих на рынке проектах, причем в основном за счет проектов с апартаментами.

А вот в эконом-классе, напротив, предложение апартаментов уменьшилось на 33%, что связано с распродажами лотов в тех трех проектах, которые формируют это предложение.

Также активно уходили с рынка апартаменты и комфорт-класса (проекты Level Амурская, «Лайнер», «Ясный» и другие).

Остальные изменения менее значительны, и в основном связаны с распродажей представленных лотов и выводом новых объемов предложения в реализуемых проектах.

предложение цены 2017-4

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек на конец 2017 года

На рис. 1.1.3 видно, что ценовая динамика дорогих сегментов (премиум- и элитного класса) по сути «вытащила» среднюю цену, потому что в массовых сегментах цена снизилась на 1-3%, а в бизнес-классе – осталась на том же уровне. Причем повышение средней цены произошло в основном за счет роста цен на апартаменты премиального класса (A-Residence, Neva Towers, «Софийский», новый проект Roza Rossa Boutique, и т.п.). Т.е. тенденция первой половины года (когда цены на апартаменты снизились из-за снижения спроса) поменялась на противоположную во втором полугодии.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам Москвы

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

Колебания средних цен в зависимости от округа составили от -8 до +10%. На 10% повысилась цена в Восточном административном округе. Произошло это в том числе за счет снижения объема предложения почти наполовину (48%) за счет сокращения предложения проектов Level Амурская, «Золотая Звезда», «Яуза-Парк» и других.

На 8% выросла цена в Центральном округе, при том объем предложения практически не изменился, что говорит о росте цен в основном за счет уже реализуемых проектов в соответствии с ростом стадии строительной готовности.

На 6% выросла средняя цена предложения в ЗАО, что связано как с ростом продаж и уменьшением объема предложения на 17%.

В остальных округах корректировка цен составила от -5% до +4%.

Если говорить об объемах предложения, то также существенно сократился объем предложения в Зеленограде – на 43%, однако здесь на первичном рынке представлено всего 2 проекта, и снижение объема предложения в одном из них («Зеленый бор»), сразу же отразилось на статистике округа.

В Южном округе снижение объема предложения составило 27% - за счет сокращения предложения в таких проектах как River Park, «Аннино парк», «Варшавское 141», «ЗилАрт» и «Резиденции композиторов».

А вот в Северо-восточном округе, напротив, объем предложения вырос на 28%, что произошло в основном за счет выхода новых объемов в уже реализуемых проектах: «Савеловский Сити», «Лайм» и других, хотя и новый проект «Серебряный фонтан» также внес свою лепту в рост объема предложения округа.

В Юго-Западном округе прирост объема предложения составил 21% за счет роста предложения в проектах «Гринада» и «Ленинский 38».

В остальных округах динамика объема предложения составила от -4% до +7%.

округа 2017-4

Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 2 полугодия 2017 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

1.3. Краткий прогноз на 1 полугодие 2018 по средним ценам и объему предложения

Несмотря на активный спрос, существенной положительной ценовой динамики ожидать не следует, поскольку объемы предложения по-прежнему велики, и пока их сокращения до середины 2018 года не прогнозируется. В то же время, спрос и повышение стадии строительной готовности текущих проектов способны привести к стабилизации средней цены на новостройки в пределах «старой» Москвы. До конца года не ожидается коррекции цен более, чем на 5%.

Высокий спрос обусловлен постоянным снижением ставок ипотечного кредитования в течение 2017 года. Более подробно реализованный спрос и ипотеку рассмотрим в следующей статье.


[1] Территория Москвы за исключением Новомосковского и Троицкого административных округов (т.н. «Новая Москва»), рынок жилья которых сильно отличается по своим характеристикам от рынка новостроек «старой Москвы»

 



Статьи все статьи
В Крыму прописались покупатели
О текущем состоянии рынка недвижимости Крыма газете "Коммерсантъ" (№41 от 07.03.2019) рассказал генеральный директор  аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Как получить деньги за недостроенную квартиру
Когда лучше выбрать деньги (от страховой), а когда - дождаться квартиры, размышляет генеральный директор компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков в статье портала Banki.ru об опыте возврата средств в "замороженном" проекте
Русская доля: что делать и куда бежать обманутому дольщику
О том, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке, чтобы не стать обманутым дольщиком, рассказал порталу Banki.ru генеральный директор компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков