Статьи

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения на конец 2017 года (по объему предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за полугодие приведены на следующем графике. Суммарный объем предложения по всем классам за 2-е полугодие 2017 скорректировался на 3%, что объясняется бурным ростом объемов в первом полугодии (девелоперы «авансом» выводили проекты до 01 января 2017 года, чтобы успеть попасть под «старую» редакцию 214-ФЗ с более мягкими требованиями, а заделы на будущее попросту закончились, о чем свидетельствует сокращение темпов вывода новых проектов).

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек на конец 2017 года

Во втором полугодии 2017 года зафиксирован значительный прирост объема предложения в элитном классе (+8%), что произошло в основном за счет вывода новых объемов в уже присутствующих на рынке проектах, причем в основном за счет проектов с апартаментами.

А вот в эконом-классе, напротив, предложение апартаментов уменьшилось на 33%, что связано с распродажами лотов в тех трех проектах, которые формируют это предложение.

Также активно уходили с рынка апартаменты и комфорт-класса (проекты Level Амурская, «Лайнер», «Ясный» и другие).

Остальные изменения менее значительны, и в основном связаны с распродажей представленных лотов и выводом новых объемов предложения в реализуемых проектах.

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек на конец 2017 года

На рис. 1.1.3 видно, что ценовая динамика дорогих сегментов (премиум- и элитного класса) по сути «вытащила» среднюю цену, потому что в массовых сегментах цена снизилась на 1-3%, а в бизнес-классе – осталась на том же уровне. Причем повышение средней цены произошло в основном за счет роста цен на апартаменты премиального класса (A-Residence, Neva Towers, «Софийский», новый проект Roza Rossa Boutique, и т.п.). Т.е. тенденция первой половины года (когда цены на апартаменты снизились из-за снижения спроса) поменялась на противоположную во втором полугодии.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам Москвы

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

Колебания средних цен в зависимости от округа составили от -8 до +10%. На 10% повысилась цена в Восточном административном округе. Произошло это в том числе за счет снижения объема предложения почти наполовину (48%) за счет сокращения предложения проектов Level Амурская, «Золотая Звезда», «Яуза-Парк» и других.

На 8% выросла цена в Центральном округе, при том объем предложения практически не изменился, что говорит о росте цен в основном за счет уже реализуемых проектов в соответствии с ростом стадии строительной готовности.

На 6% выросла средняя цена предложения в ЗАО, что связано как с ростом продаж и уменьшением объема предложения на 17%.

В остальных округах корректировка цен составила от -5% до +4%.

Если говорить об объемах предложения, то также существенно сократился объем предложения в Зеленограде – на 43%, однако здесь на первичном рынке представлено всего 2 проекта, и снижение объема предложения в одном из них («Зеленый бор»), сразу же отразилось на статистике округа.

В Южном округе снижение объема предложения составило 27% - за счет сокращения предложения в таких проектах как River Park, «Аннино парк», «Варшавское 141», «ЗилАрт» и «Резиденции композиторов».

А вот в Северо-восточном округе, напротив, объем предложения вырос на 28%, что произошло в основном за счет выхода новых объемов в уже реализуемых проектах: «Савеловский Сити», «Лайм» и других, хотя и новый проект «Серебряный фонтан» также внес свою лепту в рост объема предложения округа.

В Юго-Западном округе прирост объема предложения составил 21% за счет роста предложения в проектах «Гринада» и «Ленинский 38».

В остальных округах динамика объема предложения составила от -4% до +7%.

Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 2 полугодия 2017 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

1.3. Краткий прогноз на 1 полугодие 2018 по средним ценам и объему предложения

Несмотря на активный спрос, существенной положительной ценовой динамики ожидать не следует, поскольку объемы предложения по-прежнему велики, и пока их сокращения до середины 2018 года не прогнозируется. В то же время, спрос и повышение стадии строительной готовности текущих проектов способны привести к стабилизации средней цены на новостройки в пределах «старой» Москвы. До конца года не ожидается коррекции цен более, чем на 5%.

Высокий спрос обусловлен постоянным снижением ставок ипотечного кредитования в течение 2017 года. Более подробно реализованный спрос и ипотеку рассмотрим в следующей статье.