Статьи

3 квартал 2015 года: спрос на рынке новостроек Москвы  13.10.2015 06:09

2.1. Стагнация перед ...?

По результатам 3 квартала 2015 года реализованный спрос (количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве) снизился на 14% по отношению к прошлому кварталу, и на 12% - относительно показателей за аналогичный период прошлого года. Снижение обусловили два фактора: ·        два из трех месяцев квартала – летние, это период отпусков и сезонного снижения деловой активности в целом; ·        накопленный за 1 квартал спрос, ожидавший ипотеки по льготным условиям, реализовался в течение 2-го квартала, и на третий квартал уже «задела» не осталось. При этом сильные флуктуации рубля в августе (ослабление с 59 рублей до 71 за доллар США) незначительно повлияли на повышение спроса – в сентябре зафиксировано всего на 4% ДДУ больше). В 4-м квартале 2015 года следует ожидать некоторого роста количества зарегистрированных ДДУ в силу:

• возобновления делового сезона
• выхода новых проектов по привлекательным стартовым ценам. 

Рис. 2.1.1. Динамика количества зарегистрированных ДДУ (по данным Росреестра)

2.2. Ипотека – скользя по волнам

Данные Росреестра по ипотечному кредитованию в разбивке по месяцам представляются без деления на первичный и вторичный рынки. Поэтому можно говорить об относительных значениях (условно принять, что пропорция количества ипотечных сделок с квартирами в новостройках и на вторичном рынке на протяжении этого времени не менялась - хотя конечно, с господдержкой ипотеки новостроек стало больше, а на вторичном рынке - наоборот). Максимальное количество ипотечных договоров было зафиксировано в марте и декабре 2014 года – 4481 и 4480 сделок соответственно, это значение принято за 100%.

Рис. 2.2.1. Динамика количества выданных ипотечных кредитов в Москве

Диаграмма показывает, что количество сделок в этом году по-прежнему уступает значениям за соответствующие месяцы прошлого года (по 23 п.п в июле, августе и сентябре 2015 года по отношению к июлю, августу и сентябрю 2014). Динамика абсолютно соответствовала 3 кварталу 2014 года, однако в целом доля ипотеки в 3 квартале 2015 года на рынке новостроек Москвы значительно ниже показателей аналогичного периода прошлого года (выдано на 27% меньше кредитов). Причем это на фоне сокращения количества сделок за тот же период всего на 12%. Иначе говоря, во-первых, в этом году покупатели больше рассчитывают на свои собственные средства, а не ипотеку, а во-вторых структура ипотечных кредитов изменилась – значительно выросла доля ипотечных сделок с новостройками, в то время как на вторичном рынке наступил штиль.

Однако программа госсубсидирования (стартовавшая в конце марта) сработала и принесла ожидаемые результаты. И покупатели, откладывавшие покупку квартиры с начала года из-за крайне завышенных ипотечных ставок, по-прежнему имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по ставке ниже, чем в прошлом году (сейчас – максимум 12% по программе госсубсидирования, в прошлом году средняя ставка составила 12,5%).

Доступная ипотека на новостройки принесла неожиданный результат. Ее действие не распространяется на перепродажу квартир от физических лиц. Т.е. «инвестиционщики» (частные инвесторы, купившие квартиру в новостройке с целью извлечения прибыли от ее перепродажи) могут продать квартиру (даже еще без права собственности) только на условиях вторички. И если конечный покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то условия для него будут уже заведомо менее привлекательными, чем для покупателя квартиры на первичном рынке от юридического лица. Таким образом, инвесторы вынуждены продавать такие квартиры со значительным дисконтом относительно застройщика, чтобы компенсировать более дорогую ипотеку для конечного покупателя. Как вариант, если инвестор приобретал квартиру также в ипотеку, он может попробовать «перевести» ипотеку на нового покупателя на тех условиях, на которых инвестор приобретал сам (например, 13%), и это будет доступнее сегодняшней ипотеки на вторичку (в среднем от 14,5%).  Однако в любом случае конечному покупателю при ипотеке выгоднее соглашаться на покупку первички и воспользоваться преимуществами государственного субсидирования – более низкой процентной ставкой. Таким образом, сегодняшние условия рынка не способствуют выгодной продаже квартир частными инвесторами.

Также отметим, что господдержка ипотечного сектора для Москвы из-за максимальной суммы кредита, ограниченной на уровне 8 млн. рублей, ориентирована в первую очередь на объекты эконом- и комфорт-класса. И таким образом, практически не оказывает влияния на более высокие классы жилья – бизнес, премиум и элита.