Статьи

3 квартал 2015 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  12.10.2015 14:07

По итогам 3-го квартала 2015 года средняя цена на новостройки «старой»[1] Москвы составила 284 610 руб/кв.м, зафиксировано снижение цены на 3% (с начала года уже на 7%). Продолжают выходить новые проекты, причем уже в основном комплексного освоения территорий, что в течение квартала привело к росту объема предложения на 10%, а за три квартала 2015 года рост составил уже 25%, и сегодня это 2,43 млн. кв.м. 

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

Лидером по росту объема предложения за 3-й квартал стал Юго-восточный административный округ – в 3 раза. Это произошло за счет выхода новых объемов в ЖК «Некрасовка», а главное – в этом квартале в продажу поступили такие проекты как ЖК SREDA и ЖК «Петр 1». Оба проекта являются примерами комплексного освоения территории, и таким образом, будут оказывать длительное время влияние на рынок новостроек в ЮВАО.

Еще в двух округах объем предложения увеличился на 35% в каждом – это ЮАО и ЗАО. В первом это произошло за счет трех новых проектов – ЖК «ЗИЛАРТ», ЖК «Маршала Захарова» и ЖК «Ясный». В ЗАО также три новых проекта: ЖК «Ельнинская», «Ярцевская» и «Мещерский лес» - все от ГК «ПИК». Однако лидером по-прежнему остается Центральный округ – в нем реализуется около 420 000 кв.м. 

Рис. 1.1.1.  Динамика изменения (в течение 3 квартала 2015 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Также тремя новыми проектами пополнился САО (ЖК «Дыхание», «Город», «Суббота»), однако объемы предложения заместили проданные квадратные метры уже представленных на рынке проектов.

Положительная ценовая динамика отмечена только по двум округам: Центральному и Северо-восточному. В Центральном это объясняется тем, что вышел всего два новых и небольших проекта (Palazzo Imperiale – всего 22 квартиры, «Дом Chekhov» - 10 апартаментов), которые не оказали решающего влияния на среднюю цену округа, которая выросла на 7%. Остальные же проекты продолжают дорожать по мере роста стадии строительной готовности. В СВАО новых проектов за квартал не выходило вовсе, и цены здесь выросли в среднем на 6%.

Из новых проектов необходимо еще упомянуть вышедший в Южном Бутово (ЮЗАО) ЖК «Потапово Lite».

Максимальное снижение цены отмечено в ЮВАО округе – на 13%, что вызвано выходом новых проектов и объемов предложения по более низким ценам. К примеру, Sreda реализуется по ценам от 115 000 руб/кв.м – раньше такое предложение на квартиры можно было встретить в пределах МКАД только в Царицыно.

Снижение цен в СЗАО составило 9%. Новых проектов здесь не выходило, и снижение произошло за счет выхода новых объемов по более низким ценам в ряде проектов.

В Западном округе снижение цены составило 7%, и это обусловлено исключительно выходом трех новых проектов в эконом-классе, нетипичном для данного округа.

В остальных округах коррекция составила от 2 до 3%, а в ВАО и ЗелАО средняя цена за квартал не поменялась.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

Как видно из диаграммы, на рынке практически отсутствует предложение апартаментов класса «эконом», в отличие от квартир, где эконом-класс занял с выходом новых проектов долю более 15% (в прошлом квартале – 12%).

 Рис. 1.2.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике. Предложение квартир новостроек эконом-класса Москвы всего за один квартал увеличилось почти в 1,5 раза (+47%), что обусловлено выходом 3 новых проектов («Ярцевская, 24», «Мещерский лес» и «Ельнинская, 14Б») и ростом объема предложения в уже представленных на рынке адресах. На 20% выросло предложение квартир комфорт-класса (логично, в 3 квартале вышло 5 новых проектов: «Город», «Маршала Захарова, 7», «Ясный», «Петр 1», SREDA), на 17% - в элитном сегменте (1 новый проект: «Дом Chekhov»). Объем предложения квартир бизнес-класса  увеличился на незначительные 6%, хотя здесь стартовало 4 новых проекта («Дыхание», «Суббота», «ЗИЛАРТ», «Потапово Lite»).  А вот в премиум-классе предложение квартир уменьшилось на 12%, в том числе и потому, что новых проектов в течение квартала заявлено здесь не было, а существующие объемы постепенно раскупаются. 

В сегменте апартаментов стартовал только один новый проект – в классе «элита» (Palazzo Imperiale), что дало прибавку объема предложения в классе на 8%. А в остальных классах апартаментов зафиксировано снижение объема предложения от 9 до 12% по отношению к прошлому кварталу (за исключением эконом-класса, практически сохранившего свои значения).

Объем предложения квартир и апартаментов в новостройках «старой» Москвы в целом увеличился за квартал на 10%, и составил 2,43 млн. кв.м. Из новых проектов только один относится к сегменту апартаментов, поэтому вся прибавка в основном обеспечена жилыми комплексами.

Всего на рынок в 3 квартале вышло 14 новых проектов (для сравнения, кварталом ранее – 21 новый проект, а в аналогичном периоде 2014 года – 16). Иными словами, кризис не пугает девелоперов, продолжающих выводить на рынок проекты практически во всех классах. В то же время, по сравнению с прошлым кварталом, на рынок из 14 проектов больше половины пришлось на массовый сегмент (эконом- и комфорт), которые будут востребованы и в условиях кризиса. Однако вывод масштабных проектов типа SREDA приведет к дальнейшему падению средней цены в Москве, а это, в свою очередь, окажет давление на цены в проектах на всем рынке новостроек. 

Рекордный рост средней цены за квартал зафиксирован на квартиры эконом- и премиум-класса. В первом случае все объясняется тем, что все три новых проекта эконом-класса вышли в Западном округе, который по определению не является «дешевым», что и привело к росту средней цены. А в премиум-классе постепенно «вымывается» объем предложения, и во-первых, остаются более дорогие предложения, а во-вторых, стадия строительной готовности проектов растет, и вместе с ней растут и цены.

В остальных классах наблюдались корректировки как в положительную, так и отрицательную сторону, а в целом за квартал средняя цена новостроек «старой» Москвы составила 284 610 руб/кв.м, что на 3% ниже значения 2-го квартала. Всего по итогам 9 месяцев 2015 года средняя цена снизилась уже на 7%.

Отметим, что в классах  «комфорт», «бизнес» и «премиум» средняя цена апартаментов традиционно превышает среднюю цену квадратного метра квартир, что связано с локацией апартаментов. Однако при прочих равных, апартаменты дешевле на 15-20% аналогичных квартир.

Рис. 1.2.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.3. Краткий прогноз на 4 квартал 2015 года по средним ценам и объему предложения

Возможная отмена 214-ФЗ и исчезновение института договоров участия в долевом строительстве, изменение цепочки «дольщик-застройщик-банк» на «дольщик-банк-застройщик», в совокупности с текущей господдержкой ипотеки (которая запланирована до марта 2016, а решения о продлении не принято) способствуют тому, что девелоперы продолжают активно выводить на рынок проекты, причем в основном в массовых сегментах и бизнес-классе.

Уже вышел такой проект как SREDA, а ведь у группы «Промсвязь-Недвижимость» имеется еще минимум 1 крупный проект комплексного освоения территории на Донецкой улице. 

ГК «ДОНСТРОЙ» вот-вот выведет свой проект «Символ» на месте промзоны «Серп и Молот».  В портфеле «АФИ-Девелопмент» лежит два интересных проекта на набережных. MR Group также готовит несколько проектов на осенне-зимний сезон. 

На рынке будут появляться и новые игроки, например, «РГ-Девелопмент» готовится выйти с тремя новыми проектами. 

Однако на рынке уже имеющийся объем предложения не поглощается спросом. Предложение за прошедшие 9 месяцев выросло уже на четверть. Безусловно, все это приведет к определенной коррекции цен. 

В какой-то мере способствовать спросу на первичную недвижимость могло бы субсидирование ипотеки на вторичку. Сейчас, когда человек, имеющий небольшую квартиру, хочет улучшить свои жилищные условия, переехав в новостройку бОльшей площади, просто не может найти покупателя на свою «старую» квартиру, поскольку на нее ипотека будет стоить значительно дороже. Поэтому госсубсидии ипотеки на вторичку могли бы способствовать оживлению рынка первички. Однако пока это все находится на уровне обсуждений.

Зависимость от макроэкономических факторов остается по-прежнему сильной, и можно сказать, в более значительной степени определяющей развитие рынка новостроек в ближайшей перспективе.

В целом, при сохранении текущей ситуации, следует ожидать дальнейшего снижения цен на новостройки Москвы – по итогам 2015 года оно может составить не менее 10-15%, и происходить это будет прежде всего за счет появления новых массовых проектов. Тем не менее, если рассматривать отдельные проекты, то по мере повышения стадии строительной готовности, цены продолжат расти.