Главная \ Статьи \ 3 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы

Статьи

« Назад

3 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  03.10.2016 10:42

Третий квартал 2016 года ознаменовался сокращением объемов ввода жилья на 29% относительно аналогичного периода прошлого года, и на 30% относительно прошлого квартала. Объем ввода в итоге составил 403,2 тыс. кв.м (данные Росстата, вкл. «Новую Москву»). Это результаты неустойчивой финансовой ситуации в 2014 году и кризиса 2015 года, когда девелоперы стали «осторожничать» со стартом новых проектов.

Средняя цена на новостройки «старой» Москвы (за исключением ТиНАО) на конец 3 квартала 2016 г. зафиксирована на отметке 259 200 руб./кв. м (-2% по отношению к прошлому кварталу).

Объем предложения сократился за квартал на 2% и составил 2,63 млн кв. м.

В течение 3-го квартала 2016 года на рынок вышло 14 новых проектов жилых комплексов и комплексов апартаментов (во 3 квартале 2015 года их было столько же, в прошлом квартале – 16). В комфорт-классе вышло 6 новых проектов, 4 – в бизнес-классе, 3 проекта – в классе «премиум», и 1 новый проект в элитном классе. В эконом-классе не вышло ни одного проекта. 5 из 14 проектов относятся к формату апартаментов, остальные – в формате квартир.

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали в 3 квартале 2016

№ п/п Название Формат Класс Округ Адрес Девелопер
1 ONLY.FILI апартаменты  бизнес ЗАО Заречная, вл. 4Б Central Properties
2 Вавилова 4 квартиры бизнес ЮАО Вавилова, 4 ПИК
3 Дом на Войковской квартиры комфорт  САО Старокоптевский пер., вл. 8, стр. 6, 7, 8 Модо Групп
4 Резиденция Тверская апартаменты премиум ЦАО 2-я Брестская, д. 6 КОВАКС
5 Реномэ квартиры премиум ЦАО Новослободская, вл. 24, стр. 2-11 Sminex
6 Дом в Мневниках квартиры бизнес СЗАО Демьяна Бедного, вл. 15 Лидер-Инвест
7 Пикассо квартиры комфорт ЗАО Озерная, вл. 35, стр. 1, 2, 4 Мангазея Девелопмент
8 Dom квартиры бизнес ЗАО Гришина, вл. 16, стр. 1 Русагро
9 Пресненский вал, 14 квартиры комфорт ЦАО Пресненский Вал, вл. 14 город Москва
10 Золоторожский апартаменты комфорт ЮВАО  Золоторожский Вал, вл. 16 Стимул
11 Neva Towers апартаменты премиум ЦАО ММДЦ "Москва-Сити", участок 17-18 СТ Тауэрс
12 Прайм-Тайм квартиры Комфорт САО Викторенко, 11 Атлантик
13 Смольная, 44 апартаменты комфорт САО Смольная, 44 Десятников
14 Дом на Хлебном квартиры элита ЦАО Хлебный пер. д. 19 Волей Гранд

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

предложение-доли 2016-3

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике. Предложение как квартир, так и апартаментов продолжает снижаться. Этому способствует в том числе и покупательская активность, беспрецедентная для летнего периода (см. п. 2.1). 

предложение-классы 2016-3

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

В третьем квартале 2016 года зафиксирован значительный рост объема предложения квартир премиум-класса (+37%), в основном обусловленный выходом нового проекта «Реномэ», и ростом объема в текущих проектах.  Также существенно подрос объем апартаментов бизнес-класса (+14%) – сейчас таких апартаментов на рынке больше, чем квартир эконом-класса. Сильно уменьшилось количество элитных квартир – на 30% по сравнению с прошлым кварталом. Свое действие оказали распродажи в проектах ГК «Донстрой» в течение «Черной пятницы» - мероприятия по распродаже квартир, прошедшего в конце августа.  

цена-классы 2016-3

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

Отметим, что ценовая динамика продемонстрировала продолжение стагнации на рынке новостроек Москвы, по итогам квартала средняя цена новостроек скорректировалась на 2%. Однако уже складывается ощущение, что ценовое дно в целом достигнуто, и снижение цен уже скорее может быть связано с выходом новых объемов квартир и апартаментов в начальных стадиях строительства, а не со снижением цен в уже реализуемых проектах.

Два класса – «комфорт» и «бизнес», совокупно занимающие ¾ всего рынка новостроек, продемонстрировали рост цен как в сегменте квартир, так и апартаментов (причем апартаменты даже показали более высокие результаты - +6% и +3% для комфорт- и бизнес-класса соответственно, на фоне +1% для квартир в обоих классах). А вот в остальныъх классах в основном отмечается коррекция.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

округа 2016-3

Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 3 квартала 2016 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Сразу в трех округах отмечено снижение объема предложения больше, чем на 20%. Так, в Южном административном округе площадь квартир в продаже уменьшилась на 24% по отношению к прошлому кварталу. Причина – в росте продаж в реализуемых текущих проектах, в то время как новых проектов выходит немного. Аналогично в Северо-восточном округе – спросом пользовались проекты «Савеловский Сити», Green Park и в микрорайоне Северный, что привело к сокращению объема предложения на 21% за квартал.

Немного другие причины в ВАО – помимо продаж в текущих проектах, объем предложения уменьшился на 24% и за счет приостановки продаж в проблемном проекте «Терлецкий парк». 

В Зеленоградском округе зафиксирована прибавка суммарной площади квартир в 2,4 раза, что обусловлено выводом нового объема предложения в уже реализуемом проекте «Жемчужина Зеленограда». Прибавка предложения в одном из двух реализуемых в Зеленограде новостроек привела к такому результату. А три новых проекта в Западном округе («Пикассо», Dom и ONLY) привели к увеличению объема предложения на 32%. 

По остальным округам отмечены незначительные изменения объема предложения (в пределах 5%).

Динамика средних цен по округам подвержена волатильности в меньшей степени. Так, значительный рост цен зафиксирован в ЮАО (+19%), что обусловлено выходом проекта «Вавилова 4» с высоким ценником – около 340 000 руб/кв.м. А вот, к примеру, в ЦАО сразу пять новых проектов («Резиденция Тверская», «Реномэ», «Пресненский вал, 14», Neva Towers, «Дом на Хлебном») привел к снижению средней цены на 10%. 

В ВАО новых проектов не выходило, стадии строительной готовности в текущих проектах росли, и заодно с ними подросла и средняя цена по округу – на 9%. 

Средние цены в остальных округах корректировались в пределах 5%.

1.3. Краткий прогноз на 4 квартал 2016 года по средним ценам и объему предложения

Активность девелоперов сохраняется на высоком уровне – новые проекты продолжают пополнять рынок. Постепенно качественная структура проектов начинает меняться в сторону увеличения доли бизнес-класса, ранее традиционно представленному самой большой долей в предложении в Москве. 

До конца года ожидается выход большого количества новых проектов (не менее 15-20), чтобы успеть попасть под действие текущей редакции 214-ФЗ. В новой редакции, часть изменений по которой вступает уже с января 2017 года, ужесточены требования к уставному капиталу застройщиков, предусмотрены отчисления в фонд страхования, предусмотрен (опционально) механизм эскроу-счетов (изменение цепочки «дольщик-застройщик-банк» на «дольщик-банк-застройщик»). Эти нововведения, направленные на защиту прав дольщиков и повышение контроля банками застройщиков, усложнят работу на рынке для небольших компаний, не имеющих возможность заморозить 150 млн рублей и более (минимальная сумма) в качестве уставного капитала. И это будет стимулировать поторопиться с выходом проектов. Кроме того, пока действует программа господдержки ипотеки, и для уверенного старта продаж это немаловажно.

Средняя цена до конца года продемонстрируют стабильность, есть высокая вероятность небольшого роста – на 3-5%. Этому будет способствовать как повышение стадии строительной готовности в уже представленных на рынке проектах, а также увеличение доли проектов бизнес-класса в новых объемах предложения.



Статьи все статьи
Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков принял участие в опросе портала Banki.ru на тему ожиданий строительной отрасли от нового правительства.
Крым соединили с покупателями
О влиянии открытия моста через Керченский пролив на рынок жилья полуострова газете "Коммерсантъ"  (№82 от 16.045.2018) рассказал генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Крымские стройки разморозились
Точка зрения генерального директора аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Дениса Бобкова в ведущем деловом СМИ - газете "Коммерсантъ"  (№67 от 18.04.2018) на ситуацию с новостройками Крыма