Статьи

3 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  03.10.2016 10:42

Третий квартал 2016 года ознаменовался сокращением объемов ввода жилья на 29% относительно аналогичного периода прошлого года, и на 30% относительно прошлого квартала. Объем ввода в итоге составил 403,2 тыс. кв.м (данные Росстата, вкл. «Новую Москву»). Это результаты неустойчивой финансовой ситуации в 2014 году и кризиса 2015 года, когда девелоперы стали «осторожничать» со стартом новых проектов.

Средняя цена на новостройки «старой» Москвы (за исключением ТиНАО) на конец 3 квартала 2016 г. зафиксирована на отметке 259 200 руб./кв. м (-2% по отношению к прошлому кварталу).

Объем предложения сократился за квартал на 2% и составил 2,63 млн кв. м.

В течение 3-го квартала 2016 года на рынок вышло 14 новых проектов жилых комплексов и комплексов апартаментов (во 3 квартале 2015 года их было столько же, в прошлом квартале – 16). В комфорт-классе вышло 6 новых проектов, 4 – в бизнес-классе, 3 проекта – в классе «премиум», и 1 новый проект в элитном классе. В эконом-классе не вышло ни одного проекта. 5 из 14 проектов относятся к формату апартаментов, остальные – в формате квартир.

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали в 3 квартале 2016

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике. Предложение как квартир, так и апартаментов продолжает снижаться. Этому способствует в том числе и покупательская активность, беспрецедентная для летнего периода (см. п. 2.1). 

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

В третьем квартале 2016 года зафиксирован значительный рост объема предложения квартир премиум-класса (+37%), в основном обусловленный выходом нового проекта «Реномэ», и ростом объема в текущих проектах.  Также существенно подрос объем апартаментов бизнес-класса (+14%) – сейчас таких апартаментов на рынке больше, чем квартир эконом-класса. Сильно уменьшилось количество элитных квартир – на 30% по сравнению с прошлым кварталом. Свое действие оказали распродажи в проектах ГК «Донстрой» в течение «Черной пятницы» - мероприятия по распродаже квартир, прошедшего в конце августа.  

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

Отметим, что ценовая динамика продемонстрировала продолжение стагнации на рынке новостроек Москвы, по итогам квартала средняя цена новостроек скорректировалась на 2%. Однако уже складывается ощущение, что ценовое дно в целом достигнуто, и снижение цен уже скорее может быть связано с выходом новых объемов квартир и апартаментов в начальных стадиях строительства, а не со снижением цен в уже реализуемых проектах.

Два класса – «комфорт» и «бизнес», совокупно занимающие ¾ всего рынка новостроек, продемонстрировали рост цен как в сегменте квартир, так и апартаментов (причем апартаменты даже показали более высокие результаты - +6% и +3% для комфорт- и бизнес-класса соответственно, на фоне +1% для квартир в обоих классах). А вот в остальныъх классах в основном отмечается коррекция.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 3 квартала 2016 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Сразу в трех округах отмечено снижение объема предложения больше, чем на 20%. Так, в Южном административном округе площадь квартир в продаже уменьшилась на 24% по отношению к прошлому кварталу. Причина – в росте продаж в реализуемых текущих проектах, в то время как новых проектов выходит немного. Аналогично в Северо-восточном округе – спросом пользовались проекты «Савеловский Сити», Green Park и в микрорайоне Северный, что привело к сокращению объема предложения на 21% за квартал.

Немного другие причины в ВАО – помимо продаж в текущих проектах, объем предложения уменьшился на 24% и за счет приостановки продаж в проблемном проекте «Терлецкий парк». 

В Зеленоградском округе зафиксирована прибавка суммарной площади квартир в 2,4 раза, что обусловлено выводом нового объема предложения в уже реализуемом проекте «Жемчужина Зеленограда». Прибавка предложения в одном из двух реализуемых в Зеленограде новостроек привела к такому результату. А три новых проекта в Западном округе («Пикассо», Dom и ONLY) привели к увеличению объема предложения на 32%. 

По остальным округам отмечены незначительные изменения объема предложения (в пределах 5%).

Динамика средних цен по округам подвержена волатильности в меньшей степени. Так, значительный рост цен зафиксирован в ЮАО (+19%), что обусловлено выходом проекта «Вавилова 4» с высоким ценником – около 340 000 руб/кв.м. А вот, к примеру, в ЦАО сразу пять новых проектов («Резиденция Тверская», «Реномэ», «Пресненский вал, 14», Neva Towers, «Дом на Хлебном») привел к снижению средней цены на 10%. 

В ВАО новых проектов не выходило, стадии строительной готовности в текущих проектах росли, и заодно с ними подросла и средняя цена по округу – на 9%. 

Средние цены в остальных округах корректировались в пределах 5%.

1.3. Краткий прогноз на 4 квартал 2016 года по средним ценам и объему предложения

Активность девелоперов сохраняется на высоком уровне – новые проекты продолжают пополнять рынок. Постепенно качественная структура проектов начинает меняться в сторону увеличения доли бизнес-класса, ранее традиционно представленному самой большой долей в предложении в Москве. 

До конца года ожидается выход большого количества новых проектов (не менее 15-20), чтобы успеть попасть под действие текущей редакции 214-ФЗ. В новой редакции, часть изменений по которой вступает уже с января 2017 года, ужесточены требования к уставному капиталу застройщиков, предусмотрены отчисления в фонд страхования, предусмотрен (опционально) механизм эскроу-счетов (изменение цепочки «дольщик-застройщик-банк» на «дольщик-банк-застройщик»). Эти нововведения, направленные на защиту прав дольщиков и повышение контроля банками застройщиков, усложнят работу на рынке для небольших компаний, не имеющих возможность заморозить 150 млн рублей и более (минимальная сумма) в качестве уставного капитала. И это будет стимулировать поторопиться с выходом проектов. Кроме того, пока действует программа господдержки ипотеки, и для уверенного старта продаж это немаловажно.

Средняя цена до конца года продемонстрируют стабильность, есть высокая вероятность небольшого роста – на 3-5%. Этому будет способствовать как повышение стадии строительной готовности в уже представленных на рынке проектах, а также увеличение доли проектов бизнес-класса в новых объемах предложения.