Статьи

4 квартал 2015 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  29.01.2016 06:49

По итогам 4-го квартала 2015 года средняя цена на новостройки «старой» Москвы (территория Москвы за исключением Новомосковского и Троицкого административных округов (т.н. «Новая Москва»), рынок жилья которых сильно отличается по своим характеристикам от рынка новостроек «старой Москвы») составила 272 000 руб/кв.м (-4% по отношению к предыдущему кварталу). В начале года средняя цена была на уровне 307 000 руб/кв.м, таким образом по итогам года общее снижение достигло 11,4%. Напомним, по итогам 2014 года наоборот, был зафиксирован рост средней цены на 20%.

Объем предложения в 4-м квартале, напротив, вырос на 11%. Всего на первичном рынке жилья (включая апартаменты) в Москве представлено 2,7 млн. кв.м, что на 38% больше значения начала года. 

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

Рис. 1.1.1.  Динамика изменения (в течение 4 квартала 2015 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Лидером по росту объема предложения за 4-й квартал, как и в прошлом квартале, остался Юго-восточный административный округ, площадь предложения в котором практически удвоилась (+ 92%). Это произошло за счет выхода 6 новых проектов (ЖК «Душинская», «Город на Рязанке», «Кварталы 21/19», «Домашний», «Символ», «ВЛюблино»). Кроме того, в стартовавших кварталом ранее проектах ЖК SREDA и ЖК «Петр 1» также выводятся новые объемы, которые окажут длительное время влияние на рынок новостроек в ЮВАО.

В Восточном округе объем предложения также вырос на значительную величину - 70% - вышли проекты «Золотая Звезда», «Штат 18» и PerovSky. На 30% увеличился объем предложения в СВАО (5 новых проектов: «Коминтерна», «Марьина Роща», «Летчика Бабушкина 17», Green Park, «Изумрудная 24»). И на 24% выросло предложение в Северном округе – за счет новых проектов Park Plaza, «Янтарь Апартментс», ЖК «Маяковский».

Наиболее снижение объема предложения (на 19%) зафиксировано в Зеленограде – реализуется всего два проекта, новых не выходило.

Максимальный объем предложения в конце года был представлен в Южном АО – 441 тыс. кв.м. Вышло два новых проекта – AFI Residence Paveletskaya и «Байконур», что привело к росту объема предложения на 15%.

Немного уступает Северный округ, а бывший лидер – ЦАО – спустился на третье место с показателем 388 тыс. кв.м, несмотря на выход 4-х новых проектов (Nabokov, «Современник», «Пресня Сити», «Басманный 5»). Иными словами, спрос на жилье в ЦАО по-прежнему высок, несмотря на общую стагнацию.

Три проекта добавилось в Юго-западном округе: «Родной город. Каховская», «Нахимовский 21» и «Букинист». Пока это не привело к заметному росту объема предложения округа.

В ЗАО выход трех новых проектов (Vander Park, Match Point, «Вересаева 11») привел к росту объема предложения на 10%. В смежном СЗАО выход ЖК «Родной город. Октябрьское Поле» и выход апартаментов в составе ЖК «Хорошевский» практически не сказался на объеме предложения, а высокий спрос на уже представленные в округе проекты привел к снижению объема предложения на 10%.

Положительная ценовая динамика в 4 квартале отмечена по трем округам: Юго-Западному, Северо-Западному и Центральному. В ЮЗАО рост обусловлен тем, что в округе представлены уже построенные или строящиеся комплексы, которые дорожают в силу повышения стадии строительной готовности. Такая же картина наблюдается в Северо-Западном округе, а в ЦАО новые проекты вышли исключительно в самом центре столицы, 1 – вблизи Бульварного кольца, 2 – вблизи Садового кольца, а еще один – на Пресне, также традиционно являющейся дорогим районом.

Сильнее всего в течение 4 квартала средняя цена снизилась в Восточном и Северо-Восточном округах. За все приходится платить, и рост объема предложения привел к снижению цен на 10 и 8% соответственно. Снижение цен в остальных округах зафиксировано на уровне 0-4%.

Всего по итогам 2015 года сильнее всего повысилась средняя цена в Юго-западном административном округе (+18%), Центральном (+11%) и Северном (+7%). Максимальное снижение средней цены по итогам года зафиксировано в СВАО (-21%), ЗелАО (-21%). В Восточном и Северо-западном округах снижение составило 6%, а в остальных динамика – от -2% до +5%.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже. Как видно из диаграммы, на рынке практически отсутствует предложение апартаментов класса «эконом», в отличие от квартир, где эконом-класс занял с выходом новых проектов долю более 17% (в прошлом квартале – 15%).

Рис. 1.2.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике. 

Объем предложения апартаментов комфорт-класса вырос за четвертый квартал почти в 1,5 раза (+48%) , что связано с началом продаж 3 проектов: «Город на Рязанке», Park Plaza, «Янтарь Апартаментс», и выходом апартаментов в составе проекта ЖК «Хорошевский».  

Также значительно прибавился объем предложения в апартаментах премиум-класса (+30%) – здесь стартовал проект «Современник».

Если рассматривать проекты с квартирами, то наибольшая прибавка зафиксирована в классе «Премиум» - вышел проект «Вересаева, 11», и прибавился объем предложения в уже представленных на рынке адресах.

Наибольшее сокращение объема предложения по итогам квартала зафиксировано в апартаментах эконом-класса – завершились продажи в проекте Starting House, и фактически в этом сегменте остался только МФК на ул. Галушкина.

Класс «Элита» продолжает пользоваться стабильным спросом, и объем предложения уменьшился на 5-9% в зависимости от типа жилья. В остальных классах объем предложения апартаментов и квартир вырос.

Рис. 1.2.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

Всего на рынок в 4 квартале 2015 года вышел 31 новый проект или 40% всех новых проектов года. Для сравнения, в предыдущем квартале стартовало в два раза меньше проектов (14), и в 4 квартале 2014 года аналогично (16 проектов). По качественному составу больше половины проектов (52%) – комфорт-класса, треть (35%) – бизнес-класса, 6% - премиум-класса, и по 3,5% - эконом- и элит-класс. 19 новых проектов относятся к комплексам с квартирами, 11 – к комплексам апартаментов, и 1 – в котором представлено оба формата жилья.

Единственный сегмент, в котором отмечен значимый рост средней цены по итогам 4 квартала, относится к апартаментам эконом-класса. Благодаря завершению продаж в более доступном проекте, средняя цена выросла на 18%. Рост в 2% показали апартаменты элитного класса. Средние цены на другие сегменты практически не выросли, а большей часть скорректировались. Антирекорд поставлен в премиум-классе, апартаменты в котором подешевели на 11%, а квартиры – сразу на 16%. Рост объема предложения премиум-класса приводит за счет пополнения новыми проектами и переоценка уже реализующихся на рынке объектов приводит к отрицательной динамике.

В целом по итогам 4 квартала 2015 года средняя цена первичного рынка жилья в Москве составила 272 000 руб/кв.м (на 4% ниже значения 3 квартала), а по итогам года средняя цена снизилась на 11,4%.

Традиционно отметим, что в классах  «комфорт», «бизнес» и «премиум» средняя цена апартаментов превышает среднюю цену квадратного метра квартир, что связано, как правило,  с более выгодной локацией конкретных проектов апартаментов. Однако при прочих равных, апартаменты дешевле на 15-20% аналогичных квартир.

Рис. 1.2.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.3. Краткий прогноз на 1-й квартал 2016 года по средним ценам и объему предложения

Грядущие изменения в 214-ФЗ (заключающиеся в модификации цепочки «дольщик-застройщик-банк» на «дольщик-банк-застройщик») принесли в последнем квартале 2015 года ожидаемый результат – на рынок вышло 40% от всего количества новых проектов, 31 ЖК. Причем выходили такие проекты, как «Домашний», «Символ», AFI Residence Paveletskaya, «Кварталы 21/19», которые предполагают массовую застройку на местах бывших промзон общей площадью несколько миллионов квадратных метров.

В то же время, ожидать продолжения массового выхода новых проектов в первом квартале 2016 года не приходится. Неясна макроэкономическая ситуация, обострение ситуации с Турцией и связанные с этим санкции, снижение цен на нефть создают общий неблагоприятный фон для рынка новостроек в целом. И дальнейшее увеличение объема предложения на фоне сокращающегося спроса способно довести рынок до полного «торможения», когда покупки не будут стимулироваться ни большими скидками, ни другими способами. 

Кстати, в начале марта 2016 года оканчивается действие государственной программы субсидирования ипотеки, и решение о ее продлении не принято. С одной стороны, квота выбрана не вся (из предполагавшихся 700 млрд рублей кредитов выдано только 370 млрд), однако с другой стороны, при усугублении ситуации правительство может предпочесть пожертвовать этим сектором и направить средства в другие сферы, чтобы как минимум не допустить резкого роста социальной напряженности.

Так или иначе, эта неопределенность с продлением программы сейчас играет на застройщиков и банки, которые могут за счет такого дополнительного спроса создать не подушку, но хотя бы какую-то подстилку «безопасности». Кроме того, отмеченное снижение цен на нефть может продолжится в течение квартала, и это приведет к дальнейшему ослаблению рубля, что раньше (в 2014-2015 гг) стимулировало дополнительный спрос на новостройки. Поэтому в течение 1 квартала 2016 ожидать серьезного снижения цен не приходится.

Более подробно реализованный спрос в 4 квартале 2015 года и ипотеку рассмотрим в следующей статье, которая появится на днях.