Статьи

4 квартал 2015 года: спрос на рынке новостроек Москвы  30.01.2016 08:47

2.1. Ожидаемый рост

По результатам 4 квартала 2015 года реализованный спрос (количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве) ожидаемо повысился  на 29% по отношению к прошлому кварталу, однако также ожидаемо уступил 30% - относительно показателя за аналогичный период прошлого года (не будем забывать, что 4 квартал 2014 года был характерен волной сверхсильного ослабления рубля, достигшего своего апогея в середине декабря, что спровоцировало ажиотаж на рынке новостроек).

Данные Росреестра не делятся на Новую Москву и Москву, поэтому рассматриваются в целом.

Более высокую активность покупателей по сравнению с прошлым кварталом обусловили:

• возобновление делового сезона;
• выход новых проектов по привлекательным стартовым ценам;
• декабрь – традиционный месяц выплат бонусов;
• ускорившееся ослабление рубля (на 10%) в связи с падением мировых цен на нефть (на 13%).

По итогам 2015 года зафиксировано 19 667 ДДУ на квартиры, что на 18% ниже значений 2014 года.

В 1-м квартале 2016 года следует ожидать некоторого роста (на 5-10%) количества зарегистрированных ДДУ в силу:

• грядущего завершения программы господдержки ипотеки (1 марта 2016);
• продолжения ослабления рубля на фоне снижения мировых цен на нефть.

Рис. 2.1.1. Динамика количества зарегистрированных ДДУ (по данным Росреестра)

2.2. Ипотека – последний рывок господдержки

Данные Росреестра по ипотечному кредитованию в разбивке по месяцам представляются без деления на первичный и вторичный рынки. Поэтому можно говорить об относительных значениях (условно принять, что пропорция количества ипотечных сделок с квартирами в новостройках и на вторичном рынке на протяжении этого времени не менялась). Максимальное количество ипотечных договоров было зафиксировано в марте и декабре 2014 года – 4481 и 4480 сделок соответственно, это значение принято за 100%.

Рис. 2.2.1. Динамика количества выданных ипотечных кредитов

Диаграмма показывает, что количество сделок в 4 квартале этого года по-прежнему уступает значениям за соответствующие месяцы прошлого года (29% п.п. в октябре, 2 п.п – в ноябре, 13% - в декабре по отношению к октябрю, ноябрю и декабрю 2014 года). В целом по 4 кварталу количество ипотечных сделок ниже на 17% относительно значений аналогичного периода прошлого года, однако на 13% больше, чем в 3 квартале 2015 года (напомним, показатель количества ДДУ ниже на 30% значений аналогичного периода прошлого года, и на 29% - выше значений 3 квартала 2015).

В целом за год количество ипотечных сделок составило 33 080 штук, что на 23% ниже по сравнению с 2014 годом. Количество сделок по ДДУ при этом уменьшилось за год на 18%. Иначе говоря, во-первых, в 2015 году покупатели больше рассчитывали на собственные средства, а не ипотеку, а во-вторых структура ипотечных кредитов изменилась – значительно выросла доля ипотечных сделок с новостройками, в то время как на вторичном рынке наступил штиль.

Программа госсубсидирования (стартовавшая в конце марта) сработала и принесла ожидаемые результаты. И покупатели, откладывавшие покупку квартиры с начала года из-за крайне завышенных ипотечных ставок, по-прежнему имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по ставке ниже, чем в прошлом году (сейчас – максимум 12% по программе госсубсидирования, в 2014 году средняя ставка составила 12,5%). При этом срок действия программы прекращается с 1 марта 2016 года, а решения о ее продлении пока не принято. И это несмотря на то, что до 50-70% квартир в новостройках приобретается именно по этой программе.

Как мы уже писали ранее, доступная ипотека на новостройки фактически привела к тому, что на рынке в основном остались конечные покупатели – перепродать до сдачи в аренду по ипотеке с господдержкой стало непросто, а без этой программы ипотечная ставка остается высокой (от 13,5%). Конечному покупателю при ипотеке выгоднее соглашаться на покупку первички и воспользоваться преимуществами государственного субсидирования – более низкой процентной ставкой. Таким образом, сегодняшние условия рынка не способствуют выгодной продаже квартир частными инвесторами. 

Также отметим, что господдержка ипотечного сектора для Москвы из-за максимальной суммы кредита, ограниченной на уровне 8 млн. рублей, ориентирована в первую очередь на объекты эконом- и комфорт-класса. И таким образом, оказывает крайне малое влияние на более высокие классы жилья – бизнес, премиум и элита.

Начиная с марта 2016 года, возможны два сценария дальнейшего развития ипотеки:

1. решение о продлении программы господдержки будет принято и обнародовано в последних числах февраля (все-таки из выделенных 700 млрд. рублей освоено только 370 по состоянию на конец 2015 года);
2. если решения о продлении не будет принято, девелоперам придется «углубиться» в практику предоставления субсидирования ипотеки (читай – скидок на первый взнос) и таким образом пытаться компенсировать покупателям неизбежную в этом случае более высокую процентную ставку. Запас «прочности» девелоперов уже совсем мал, и такой сценарий уже может привести к началу волны банкротств застройщиков, особенно небольших и сильно закредитованных.