Статьи
« Назад4 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы 21.01.2017 11:31Традиционно для конца года, объем ввода жилья в четвертом квартале 2016 года составил максимальные за год значения – всего сдано 1 598,3 тыс. кв.м, что в 4 раза больше (данные Росстата, вкл. «Новую Москву»), чем в третьем квартале, и на 9% превзошло значение 4 квартала 2015 года. Однако в целом по итогам года зафиксировано снижение ввода жилья на 13,2% относительно 2015 года. Это результаты неустойчивой финансовой ситуации в 2014 году и кризиса 2015 года, когда девелоперы стали «осторожничать» со стартом новых проектов. В течение 4-го квартала 2016 года на рынок вышло 34 новых проекта жилых комплексов и комплексов апартаментов (за аналогичный период прошлого года вышло 30 проектов, а в прошлом квартале – всего 14), что вызвано стремлением девелоперов успеть вывести свои проекты по «старым» требованиям 214-ФЗ (с 01.01.2017 ужесточаются требования к застройщикам и документации). В комфорт-классе вышло 13 новых проектов, как и в бизнес-классе, 5 проектов элитного класса, 2 проекта – в классе «премиум», и 1 новый проект в эконом-классе. 8 из 34 проектов относятся к формату апартаментов, в одном проекте представлены помещения как формата квартир, так и апартаментов, остальные 25 проектов – в формате квартир (Табл. 1.1). Всего в 2016 году в пределах «старой» Москвы вышел 71 проект (в 2015 году – 79). В формате квартир – 49 проектов (в 2015 – также, 49), 19 проектов апартаментов (26) и 3 проекта смешанного формата (4). Наибольшее количество проектов 2016 года представлено в классе «комфорт» - 29 (32), немного уступил класс «бизнес» - 26 проектов (21). Также стартовало 7 проектов класса «элита» (8), 6 проектов премиум-класса (8) и только 3 новых проекта представлено в эконом-классе (10 годом ранее). Таким образом, в 2016 году вышло на 10% меньше новых проектов, в основном сокращение произошло за счет уменьшения количества проектов апартаментов. Если говорить о качественной структуре, то в 2016 году вышло на 24% больше проектов бизнес-класса, в то время как по остальным классам – только снижение (самое сильное – по эконом-классу – на 70%). Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали в 4 квартале 2016
Объем предложения сократился за квартал на 9% и составил 2,40 млн кв. м. За год объем предложения сократился на 11%, несмотря на активный выход новых проектов. Средняя цена на новостройки «старой»[1] Москвы на конец 4 квартала 2016 г. зафиксирована на отметке 258 240 руб./кв. м (-0,4% по отношению к прошлому кварталу). Снижением цены за год составило 5% (за 2015 год - 11%). Следовательно, ценовое дно уже нащупано, и можно ожидать скорого начала восстановления рынка. 1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классамОценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже. Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал приведены на следующем графике. Предложение как квартир, так и апартаментов продолжает существенно сокращаться. Этому способствует в том числе и покупательская активность, установившая новые рекорды по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (см. ниже п. 2.1). Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек В четвертом квартале 2016 года зафиксирован прирост объема предложения квартир только в классе «элита», обусловленный выходом 5 новых проектов: «Жизнь на Плющихе», «Малая Ордынка, 19», «Клубный дом на Космодамианской набережной», Il Ricco и Cloud Nine. Предложение апартаментов выросло только в сегменте премиум, в котором вышел один новый проект. Предложение апартаментов наиболее значительно сократилось в эконом-классе (представлено всего 2 проекта, за счет эффекта низкой базы) – на 56%, в элитном сегменте (за счет распродаж в ряде проектов) – на 24%, и в классе комфорт оказали сильное влияние успешные продажи в комплексах «Водный» и «Ясный» (-13%). Предложение квартир максимально снизилось также в эконом-сегменте (на 21%), а также в премиум- (на 15%) и бизнес-классах (на 13%) – это последствия рекордного спроса. Отметим, что ценовая динамика отражает продолжение стагнации на рынке новостроек Москвы, по итогам квартала средняя цена новостроек осталась на тех же значениях. Это свидетельствует о достижении уровня ценового дна, и уже в следующем квартале может быть движение в сторону повышения цен. Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек В отдельных классах в течение квартала были зафиксированы существенные снижения средней цены – апартаменты премиум-класса (расположенные в основном в Москве-Сити) подешевели на 12%, в том числе и за счет роста объема предложения в недавно стартовавшем проекте Neva Towers. Выход новых проектов в классе «элита» в формате квартир привел к снижению средней цены на 15%. Однако апартаменты в классе «элита» даже с учетом новых проектов подорожали. Такие значительные колебания, конечно, в первую очередь связаны с небольшим объемом предложения в этих классах, и любые изменения в нескольких проектах могут в корне изменить ситуацию относительно средней цены и объема предложения. 1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округамНиже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы. Рис. 1.2.1. Динамика изменения (в течение 4 квартала 2016 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы Наибольшее снижение объема предложения по отношению к прошлому кварталу (более 20%) зафиксировано сразу в 5 округах (кварталом ранее таких округов было 3). Так, в Зеленоградском административном округе объем сократился на 51% (новый владелец проекта, ГК «ПИК», резко сократил объем предложения в проекте «Жемчужина Зеленограда»). На 35% уменьшилось предложение по ЮЗАО (за сокращения объема предложения в другом проекте, владельцем которого также стала ГК «ПИК» - «Столичные поляны») и распродаж в проекте «РГ – Воронцовский парк». На 26% уменьшилось предложение в Южном округе – за счет проектов все той же ГК «ПИК» «Маршала Захарова, 7», «Вавилова, 4», проекта MR Group «Ясный» и самого масштабного проекта бизнес-класса Москвы – «Зиларт». На 24% сократился объем предложения в ЗАО – тоже за счет проектов ГК «ПИК» VanderPark, «Мещерский лес», а также «Мичурино Запад», «Мосфильмовский», «Пикассо». И на 20% меньше стало предлагаться квадратных метров в Восточном округе: за счет проектов PerovSky и «Яуза Парк». По двум округам отмечен рост объема предложения – в Северном округе на 18% за счет проектов «Дуэт», «Дом на Усиевича», «Династия», «Черняховского, 19» и добавились новые объемы предложения в проектах, вышедших ранее. Это же привело к снижению средней цены по округу на 11%. На 11% выросло предложение в ЮВАО за счет роста объема предложения в проектах «Домашний», «Кварталы 21/19», «Атмосфера» и «ЖК на Душинской». По остальным округам отмечены незначительные изменения объема предложения (в пределах 3%). Динамика средних цен по округам подвержена волатильности в меньшей степени. Можно отметить только рост цены по Зеленограду, что логично – на фоне резкого сокращения доли более «дешевого» проекта из всего двух проектов на весь округ, средняя цена подросла на 8%. По остальным округам корректировки составили от -5% до +4% по отношению к прошлому кварталу. 1.3. Краткий прогноз на 1 квартал 2017 года по средним ценам и объему предложенияКак и ожидалось, в 4 квартале девелоперы поспешили вывести максимум возможных проектов (34), чтобы успеть попасть под требования старой редакции 214-ФЗ (напомним, уже с 01.01.2017 начала действовать новая редакция, ужесточающая требования к застройщикам и документации). В 1 квартале 2017 года ожидается замедление темпов вывода новых проектов – во-первых, большой задел сделан в конце года, во-вторых, уже нужно соответствовать новым требованиям закона. Однако качественная структура новых проектов уже меняется в пользу более дорогих классов – за четвертый квартал вышло поровну проектов бизнес-класса и класса «комфорт» (по 13), и целых 5 проектов класса «элита», а также 2 проекта класса «премиум». При этом только 1 новый проект можно отнести к эконом-классу. В начале 2017 года следует ожидать продолжения этой тенденции. Средняя цена, «оттолкнувшись» от дна, имеет предпосылки к началу расти. Ожидаемый рост в течение 1 квартала – около 2-4%. Этому будет способствовать как повышение стадии строительной готовности в уже представленных на рынке проектах, а также увеличение доли проектов бизнес-класса («дорогих» проектов) в новых объемах предложения. [1] Территория Москвы за исключением Новомосковского и Троицкого административных округов (т.н. «Новая Москва»), рынок жилья которых сильно отличается по своим характеристикам от рынка новостроек «старой Москвы» |