Главная \ Статьи \ 4 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы

Статьи

« Назад

4 квартал 2016 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  21.01.2017 11:31

Традиционно для конца года, объем ввода жилья в четвертом квартале 2016 года составил максимальные за год значения – всего сдано 1 598,3 тыс. кв.м, что в 4 раза больше (данные Росстата, вкл. «Новую Москву»), чем в третьем квартале, и на 9% превзошло значение 4 квартала 2015 года.

Однако в целом по итогам года зафиксировано снижение ввода жилья на 13,2% относительно 2015 года. Это результаты неустойчивой финансовой ситуации в 2014 году и кризиса 2015 года, когда девелоперы стали «осторожничать» со стартом новых проектов.

В течение 4-го квартала 2016 года на рынок вышло 34 новых проекта жилых комплексов и комплексов апартаментов (за аналогичный период прошлого года вышло 30 проектов, а в прошлом квартале – всего 14), что вызвано стремлением девелоперов успеть вывести свои проекты по «старым» требованиям 214-ФЗ (с 01.01.2017 ужесточаются требования к застройщикам и документации).

В комфорт-классе вышло 13 новых проектов, как и в бизнес-классе, 5 проектов элитного класса, 2 проекта – в классе «премиум», и 1 новый проект в эконом-классе. 8 из 34 проектов относятся к формату апартаментов, в одном проекте представлены помещения как формата квартир, так и апартаментов, остальные 25 проектов – в формате квартир (Табл. 1.1).

Всего в 2016 году в пределах «старой» Москвы вышел 71 проект (в 2015 году – 79). В формате квартир – 49 проектов (в 2015 – также, 49), 19 проектов апартаментов (26) и 3 проекта смешанного формата (4). Наибольшее количество проектов 2016 года представлено в классе «комфорт» - 29 (32), немного уступил класс «бизнес» - 26 проектов (21). Также стартовало 7 проектов класса «элита» (8), 6 проектов премиум-класса (8) и только 3 новых проекта представлено в эконом-классе (10 годом ранее). Таким образом, в 2016 году вышло на 10% меньше новых проектов, в основном сокращение произошло за счет уменьшения количества проектов апартаментов. Если говорить о качественной структуре, то в 2016 году вышло на 24% больше проектов бизнес-класса, в то время как по остальным классам – только снижение (самое сильное – по эконом-классу – на 70%).

Табл. 1.1. Проекты новостроек, продажи по которым стартовали в 4 квартале 2016

№ п/п

Название

Формат

Класс

Округ

Адрес

Девелопер

1

20 & 20

квартиры

Бизнес

ЮАО

2-й Донской пр-д, вл. 5

APSIS GLOBE

2

Jazz

апартаменты + квартиры

бизнес

СВАО

Сущевский вал, 49

Sminex

3

Лайм

квартиры

бизнес

СВАО

Староалексеевская, вл.5

Газпромбанк-инвест

4

Триумфальный

квартиры

бизнес

ЗАО

Славянский бульвар, корп. 18, 18А

ФЦСП/Галс девелопмент

5

Мой адрес на Дмитровском 169

квартиры

комфорт

СВАО

Дмитровское шоссе, 169

город Москва

6

Мой адрес на Симоновском

квартиры

комфорт

ЦАО

ул. Сосинская, вл. 22, корп. 2, Б. Симоновский пер., вл. 22, корп. 2,ул. 2-ая Дубровская, вл. 5-7-9/30, корп. 3

город Москва

7

City Park

квартиры

бизнес

ЦАО

Мантулинская, вл. 7

Монарх

8

Дом на Усиевича

квартиры

бизнес

САО

Усиевича, 10Б

Лидер-Инвест

9

Дом в Олимпийской деревне

квартиры

бизнес

ЗАО

Мичуринский проспект, Олимпийская Деревня, вл. 10, корп. 1

Лидер-Инвест

10

Дом Серебряный Бор

квартиры

бизнес

СЗАО

Живописная, вл. 21

КОРТРОС

11

Малая Ордынка 19

квартиры

элита

ЦАО

М. Ордынка, 19

Sminex

12

Барбарис

апартаменты

комфорт

СВАО

Бибиревская, вл. 4

МИЦ

13

Монодом

апартаменты

комфорт

ЦАО

Международная, вл. 15А

Биплан М

14

Жизнь на Плющихе

квартиры

элита

ЦАО

Погодинская улица, вл. 2/3

Донстрой

15

Клубный дом на Космодамианской набережной

квартиры

элита

ЦАО

Космодамианская набережная, вл. 38, стр. 3

ПроектСпец-Монолит

16

Дом на Кантемировской

квартиры

комфорт

ЮАО

Кавказский б-р, д. 27 К2

Москапстрой

17

Дуэт

квартиры

бизнес

САО

Дегунинская, д. 10

Град Инвест Дегунинская

18

MOSS Apartments

апартаменты

премиум

ЦАО

Кривоколенный переулок, д. 10, стр. 4

Adwill Management

19

Vivaldi

апартаменты

бизнес

ЮЗАО

Новочеремуш-кинская ул., д. 58

Glincom

20

Cloud Nine

апартаменты

элита

ЦАО

Б. Полянка, 9

Vesper

21

Абрамцевская 10

квартиры

комфорт

СВАО

Абрамцевская, 10

Лидер-Инвест

22

Il Ricco

апартаменты

элита

ЦАО

Подсосенский, 11

ВМС Девелопмент

23

Черняховского 19

квартиры

комфорт

САО

Черняховского, вл. 19

ПИК

24

Аннино парк

квартиры

комфорт

ЮАО

Варшавское шоссе, вл. 141, корп. 2

ПИК

25

Дом на Сходненской

квартиры

комфорт

СЗАО

Фабрициуса, 18, стр. 1, 2

Лидер-Инвест

26

Династия

квартиры

бизнес

САО

Хорошевское шоссе, вл. 25

Sezar Group

27

Жилой квартал СИТИ (ЦЕНТР СИТИ)

квартиры

бизнес

ЦАО

Шмитовский пр-д, вл. 39

КОРТРОС

28

Свой

квартиры

комфорт

ЗАО

Гродненская, 5а

Интеко

29

Пресненский вал 21

апартаменты

комфорт

ЦАО

Пресненский вал, вл. 21

ПИК

30

Дом в Кузьминках

квартиры

комфорт

ЮВАО

Зеленодольская, д. 41, корп. 2

Лидер-Инвест

31

Римского-Корсакова 11

квартиры

эконом

СВАО

Высоковольтный проезд

ПИК

32

Апартаменты на Софийской набережной (Комплекс апартаментов «Софийский»)

апартаменты

премиум

ЦАО

Софийская набережная, 34, стр. 4

Трансстрой-инвест

33

Дом в Кусково

квартиры

бизнес

ВАО

Вешняковская, 10

Лидер-Инвест

34

Дом на Вешняковской

квартиры

комфорт

ВАО

Вешняковская, 18Г

Лидер-Инвест

 

Объем предложения сократился за квартал на 9% и составил 2,40 млн кв. м. За год объем предложения сократился на 11%, несмотря на активный выход новых проектов.

Средняя цена на новостройки «старой»[1] Москвы на конец 4 квартала 2016 г. зафиксирована на отметке 258 240 руб./кв. м (-0,4% по отношению к прошлому кварталу). Снижением цены за год составило 5% (за 2015 год - 11%). Следовательно, ценовое дно уже нащупано, и можно ожидать скорого начала восстановления рынка.

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи». Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

предложение-доли 2016-4

Рис. 1.1.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал приведены на следующем графике. Предложение как квартир, так и апартаментов продолжает существенно сокращаться. Этому способствует в том числе и покупательская активность, установившая новые рекорды по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (см. ниже п. 2.1).

предложение-классы 2016-4

Рис. 1.1.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

В четвертом квартале 2016 года зафиксирован прирост объема предложения квартир только в классе «элита», обусловленный выходом 5 новых проектов: «Жизнь на Плющихе», «Малая Ордынка, 19», «Клубный дом на Космодамианской набережной», Il Ricco и Cloud Nine.  Предложение апартаментов выросло только в сегменте премиум, в котором вышел один новый проект.

Предложение апартаментов наиболее значительно сократилось в эконом-классе (представлено всего 2 проекта, за счет эффекта низкой базы) – на 56%, в элитном сегменте (за счет распродаж в ряде проектов) – на 24%, и в классе комфорт оказали сильное влияние успешные продажи в комплексах «Водный» и «Ясный» (-13%).

Предложение квартир максимально снизилось также в эконом-сегменте (на 21%), а также в премиум- (на 15%) и бизнес-классах (на 13%) – это последствия рекордного спроса.

Отметим, что ценовая динамика отражает продолжение стагнации на рынке новостроек Москвы, по итогам квартала средняя цена новостроек осталась на тех же значениях. Это свидетельствует о достижении уровня ценового дна, и уже в следующем квартале может быть движение в сторону повышения цен.

предложение-цены 2016-4

Рис. 1.1.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

В отдельных классах в течение квартала были зафиксированы существенные снижения средней цены – апартаменты премиум-класса (расположенные в основном в Москве-Сити) подешевели на 12%, в том числе и за счет роста объема предложения в недавно стартовавшем проекте Neva Towers. Выход новых проектов в классе «элита» в формате квартир привел к снижению средней цены на 15%. Однако апартаменты в классе «элита» даже с учетом новых проектов подорожали. Такие значительные колебания, конечно, в первую очередь связаны с небольшим объемом предложения в этих классах, и любые изменения в нескольких проектах могут в корне изменить ситуацию относительно средней цены и объема предложения.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

округа 2016-4

Рис. 1.2.1.  Динамика изменения (в течение 4 квартала 2016 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Наибольшее снижение объема предложения по отношению к прошлому кварталу (более 20%) зафиксировано сразу в 5 округах (кварталом ранее таких округов было 3). Так, в Зеленоградском административном округе объем сократился на 51% (новый владелец проекта, ГК «ПИК», резко сократил объем предложения в проекте «Жемчужина Зеленограда»). На 35% уменьшилось предложение по ЮЗАО (за сокращения объема предложения в другом проекте, владельцем которого также стала ГК «ПИК» - «Столичные поляны») и распродаж в проекте «РГ – Воронцовский парк». На 26% уменьшилось предложение в Южном округе – за счет проектов все той же ГК «ПИК» «Маршала Захарова, 7», «Вавилова, 4», проекта MR Group «Ясный» и самого масштабного проекта бизнес-класса Москвы – «Зиларт». На 24% сократился объем предложения в ЗАО – тоже за счет проектов ГК «ПИК» VanderPark, «Мещерский лес», а также «Мичурино Запад», «Мосфильмовский», «Пикассо». И на 20% меньше стало предлагаться квадратных метров в Восточном округе: за счет проектов PerovSky и «Яуза Парк».

По двум округам отмечен рост объема предложения – в Северном округе на 18% за счет проектов «Дуэт», «Дом на Усиевича», «Династия», «Черняховского, 19» и добавились новые объемы предложения в проектах, вышедших ранее. Это же привело к снижению средней цены по округу на 11%.

На 11% выросло предложение в ЮВАО за счет роста объема предложения в проектах «Домашний», «Кварталы 21/19», «Атмосфера» и «ЖК на Душинской».

По остальным округам отмечены незначительные изменения объема предложения (в пределах 3%).

Динамика средних цен по округам подвержена волатильности в меньшей степени. Можно отметить только рост цены по Зеленограду, что логично – на фоне резкого сокращения доли более «дешевого» проекта из всего двух проектов на весь округ, средняя цена подросла на 8%. По остальным округам корректировки составили от -5% до +4% по отношению к прошлому кварталу.

1.3. Краткий прогноз на 1 квартал 2017 года по средним ценам и объему предложения

Как и ожидалось, в 4 квартале девелоперы поспешили вывести максимум возможных проектов (34), чтобы успеть попасть под требования старой редакции 214-ФЗ (напомним, уже с 01.01.2017 начала действовать новая редакция, ужесточающая требования к застройщикам и документации).

В 1 квартале 2017 года ожидается замедление темпов вывода новых проектов – во-первых, большой задел сделан в конце года, во-вторых, уже нужно соответствовать новым требованиям закона. Однако качественная структура новых проектов уже меняется в пользу более дорогих классов – за четвертый квартал вышло поровну проектов бизнес-класса и класса «комфорт» (по 13), и целых 5 проектов класса «элита», а также 2 проекта класса «премиум». При этом только 1 новый проект можно отнести к эконом-классу. В начале 2017 года следует ожидать продолжения этой тенденции.

Средняя цена, «оттолкнувшись» от дна, имеет предпосылки к началу расти. Ожидаемый рост в течение 1 квартала – около 2-4%. Этому будет способствовать как повышение стадии строительной готовности в уже представленных на рынке проектах, а также увеличение доли проектов бизнес-класса («дорогих» проектов) в новых объемах предложения.

 

[1] Территория Москвы за исключением Новомосковского и Троицкого административных округов (т.н. «Новая Москва»), рынок жилья которых сильно отличается по своим характеристикам от рынка новостроек «старой Москвы»



Статьи все статьи
Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков принял участие в опросе портала Banki.ru на тему ожиданий строительной отрасли от нового правительства.
Крым соединили с покупателями
О влиянии открытия моста через Керченский пролив на рынок жилья полуострова газете "Коммерсантъ"  (№82 от 16.045.2018) рассказал генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Крымские стройки разморозились
Точка зрения генерального директора аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Дениса Бобкова в ведущем деловом СМИ - газете "Коммерсантъ"  (№67 от 18.04.2018) на ситуацию с новостройками Крыма