Главная \ Статьи \ 5 главных вопросов про эскроу-счета: что необходимо знать дольщику

Статьи

« Назад

5 главных вопросов про эскроу-счета: что необходимо знать дольщику  05.04.2021 00:00

При прежней системе застройщики страховали свою ответственность перед дольщиками или получали банковские гарантии. Хотя список уполномоченных страховщиков был около полутора десятков компаний, реально на этом рынке работали 4-5. Как отмечает Игорь Жук, член Наблюдательного совета РНПК (Российской национальной перестраховочной компании), «именно невыполненные обязательства перед дольщиками заставили изменить саму конструкцию обязательств, внести коррективы в исполнение 214 закона, создать гарантийный Фонд ДОМ.РФ и перейти на эскроу-счета».

«Среди всех страховщиков, которые занимались страхованием ответственности дольщиков, можно выделить общество взаимного страхования. По разным оценкам, НКО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» занимало 15-17% рынка. Оно исполнило все свои страховые обязательства и передало все резервы в компенсационный фонд ДОМ.РФ. Работа «ПОВС застройщиков» наглядно показала,что саморегулирование участников рынка реально работает», – подчеркнул Жук.

Однако эффективная работа ОВС ситуацию не спасла, и рынок постепенно перешел на эскроу. Раньше деньги напрямую поступали застройщику, он использовал их в строительстве. Теперь застройщикам приходится работать или на свои деньги, или брать кредит у банка, или использовать проектное финансирование. Доступ к деньгам дольщиков, которые лежат в банке на эскроу-счетах, они не имеют до сдачи объекта.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Первый и главный плюс — отсутствие обманутых дольщиков, число которых в 2019 году, по данным Минстроя РФ, составляло более 133 тысяч. На тот момент в стране было более 2000 проблемных долгостроев.

Помимо безопасности дольщиков, из плюсов также можно отметить снижение зависимости застройщика от продаж, считает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. «Когда произошла вся эта история с пандемией, стройки и продажи остановились. Спрос сильно упал. Но это практически не сказалось на застройщиках, так как, можно сказать, что проектное финансирование при падении спроса сыграло роль «бампера» для застройщика. С эскроу-счетами он получает меньшую зависимость от поступления денежных средств от дольщиков», — пояснил Бобков.

Первый минус — банки не всегда готовы кредитовать застройщиков. Большинство банков готовы дать кредит, если видят, что у компании много интересных и масштабных проектов, однако средним и малым предприятиям зачастую приходится уходить с рынка. «Для рынка в целом это минус, так как снижается конкуренция, но уход мелких застройщиков снижает риски для покупателей», — отмечает Бобков.

Второй минус — снижение маржинальности для инвестора. Застройщику приходится платить проценты по кредиту. Деньги на эскроу-счете не приносят прибыли застройщику, а проценты по кредиту закладываются в цену квартиры. Становится невыгодным покупать жилье на начальном этапе по ДДУ (договору долевого участия): раньше цена на этапе котлована была ниже конечной на 30–50%, а уж 20% можно было гарантированно заработать. Сейчас максимум, на который может рассчитывать инвестор в недвижимость, – 10-15%.

Третий минус — снижение качества строящихся объектов. Банк может сохранить ваши деньги, но не может проконтролировать качество строительства. Из-за того что теперь застройщики имеют весомый стимул поскорее сдать объект, чтобы получить все деньги дольщиков, качество строительства может хромать.

5 главных вопросов про эскроу-счета

1. Чем эскроу отличаются от прежней системы инвестирования в недвижимость?

Теперь собранные на квартиру деньги вы несете не застройщику, а в банк, который работает с этим застройщиком. Таких уполномоченных банков 96. Договор заключается и с банком, и с застройщиком, который получит вложенные вами средства только после выполнения обязательств. Если застройщик решит все бросить, то внесенная на счет сумма будет вам возвращена банком.

2. Кому принадлежат деньги на эскроу-счете?

По закону деньги на эскроу-счете принадлежат депоненту. То есть тому, кто их внес в банк. Сторона, которая в дальнейшем должна получить эти деньги, после того как выполнит все условия подписанного договора, – бенефициар. Третья сторона – банк, который выступает посредником и замораживает внесенную депонентом сумму, называется эскроу-агент.

Ирина Михеева, ведущий юрисконсульт КСК Групп: «Договор эскроу всегда дополняет какой-то основной договор – договор долевого участия, купли-продажи недвижимости, бизнеса и т.п. В договоре на открытие счета эскроу должны быть указаны все существенные условия сделки: наименование продаваемого товара, сроки оплаты и т.п.

Кроме того, в договоре необходимо определить перечень документов, которые бенефициар обязан предъявить банку как доказательства исполнение условий сделки и прописать обязанность банка проверить представленные документы (например, при покупке недвижимости – выписка из ЕГРН; при покупке автомобиля – Свидетельство о регистрации транспортного средства)».

3. Могу ли я забрать деньги из банка, если захочу расторгнуть договор с застройщиком?

Так сделать не получится. В договоре будет четко прописано, когда и при каких условиях расторгается договор и в каком случае вы сможете забрать свои деньги. Ситуация «просто расхотелось» не предусмотрена.

4. Какой максимальный срок действия договора эскроу?

Договор будет действовать пять лет, даже если в нем указан больший срок. По истечении срока действия договора имущество возвращается депоненту (если бенефициар не выполнил обязательства) или передается бенефициару (если есть основания для передачи). Однако депонент и бенефициар вправе согласовать иные варианты распоряжения деньгами по истечении срока.

5. Что будет при банкротстве банка, где у меня эскроу-счет?

Если ваш вклад в банке по эскроу-счету в пределах 10 млн рублей, то возврат этих средств вам гарантирует государство, а возвратом занимается Агентство по страхованию вкладов.

 

Источник: Кристина Константинова, Финансовая газета



Статьи все статьи
Апартаменты = жильё. Или нет?
Генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков анализирует в колонке "Финансовой газеты" наделавший немало шума недавний законопроект о возможности перевода апартаментов в квартиры
Скидки на квартиры или очередной рост цен: эксперты рассказали, повторится ли бум на квартиры этим летом
В середине года заканчивает действие льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых. Генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" рассказал порталу Novostroy.ru, повторится ли ажиотажный спрос на квартиры, какой был осенью 2020-го перед первым сроком завершения программы
ЦБ РФ поднял ключевую ставку сразу до 5%
О влиянии изменения ключевой ставки на рынок жилой недвижимости рассказал порталу "Новострой-М" генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков