Главная \ Статьи \ Апартаменты = жильё. Или нет?

Статьи

« Назад

Апартаменты = жильё. Или нет?  12.05.2021 00:00

Сегодня апартаменты существуют фактически вне правового поля, если их рассматривать именно как место постоянного проживания. Укрупнённо сегодняшний рынок можно разделить на две категории апартаментов: новое строительство (как правило, по документам это гостиничные здания), и редевелопмент (когда бывшее административное или промышленное здание приспосабливается для проживания).

Статус «нежилья» и тех, и других связан в большинстве случаев с ограничениями использования земельного участка и невозможностью изменения вида разрешённого использования либо с высокой стоимостью его перевода под жилую застройку (когда это возможно).

Апартаменты как отдельный большой сегмент рынка получили широкое распространение во время приостановки и массового пересмотра реализуемых инвестконтрактов в Москве с приходом нынешнего мэра Сергея Собянина в 2010 году. Во время почти двухгодовой паузы на рынке возник повышенный спрос на жильё, в то время как жилых проектов реализовалось немного. Пустующую нишу жилья для покупателей, которым не важна прописка, заняли апартаменты.

Апартаменты стоят в среднем на 15-20% дешевле квартир аналогичной площади и класса в одной локации, и неспроста. Такая разница обусловлена рядом факторов: невозможностью прописки (в лучшем случае предлагается временная регистрация сроком до пяти лет), связанными с этим ограничениями (отсутствие преимущественного права на муниципальные социальные блага, как детский сад, школа, поликлиника и т.п. – прикрепиться к ним уже получится только в случае наличия свободных мест), более высокие коммунальные платежи (примерно на 10-15%), более высокая налоговая ставка (0,5% от кадастровой стоимости вместо 0,1% для квартир, и отсутствие налогового вычета в размере 20 кв.м). Вопрос ликвидности апартаментов при вторичной продаже пока слабо изучен, но очевидно, что при прочих равных квартиры здесь также выигрывают.

В настоящее время доля апартаментов на рынке Москвы (самого развитого рынка недвижимости в сегменте апартаментов) составляет 17% или 391 тыс. кв.м (данные на конец 1 квартала 2021), при этом основной объём сосредоточен в классах бизнес и премиум (по 36%). Не самые массовые классы, не так ли? Но это и логично, если принять во внимание вышеперечисленные факторы.

Наши законодатели решили, что не мытьем, так катаньем, но статус апартаментов пора легализовать. Не исключено, что в данном случае учитываются не только интересы простого народа, прикупившего (или планирующего купить) апартаменты, но и возможность приблизиться на шаг ближе к цели реализации планов строительства по 120 млн кв.м жилья, поставленных Президентом РФ в майских указах. Но тут возникают вопросы.

Во-первых, законопроектом предлагается разрешить переводить в квартиры не все подряд апартаменты, а только апартаменты в составе нового вида недвижимости «многофункциональные здания». То есть постфактум уже построенные апартаменты (а тем более, полученные в результате редевелопмента) перевести в квартиры не получится.

Во-вторых, непонятно, каким образом будет учитываться изменение нагрузки на социальную инфраструктуру в этом случае. К примеру, построили «многофункциональное здание» на 1000 апартаментов, чьи владельцы потом решили разом перевести свои помещения в квартиры. И что тогда будет с поликлиниками и садами?

В-третьих, увеличить темпы строительства и достичь вожделенных 120 млн кв.м с помощью апартаментов удастся, но лет этак через 100. Если уж в Москве в текущий момент они составляют на рынке менее 17% (0,4 млн кв.м), то что уж говорить о региональных рынках, где доля апартаментов вообще минимальна. Капля в море.

Получается, что в результате принятия закона (в данной редакции) появится некий промежуточный сегмент недвижимости, который будет как бы и не жильём, но как бы и не апартаментами. Наверно, логично предположить, что этот сегмент будет стоить уже ближе к квартирам (но всё же с некоторым дисконтом, скажем, в 5% - на трудности перевода из апартаментов в квартиры). Окажется ли востребован такой сегмент? На мой взгляд, весьма ограниченно. Хотя любители сэкономить наверняка найдутся.

При этом жаль, что никак не стимулируется и на наших глазах размывается идея апартаментов как возможность придания второго дыхания и новой жизни пустующим производственным или административным зданиям в результате редевелопмента – а ведь это реальная возможность сохранить облик города, но наполнить его более актуальным современным содержанием.

Источник: Финансовая газета



Статьи все статьи
Апартаменты = жильё. Или нет?
Генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков анализирует в колонке "Финансовой газеты" наделавший немало шума недавний законопроект о возможности перевода апартаментов в квартиры
Скидки на квартиры или очередной рост цен: эксперты рассказали, повторится ли бум на квартиры этим летом
В середине года заканчивает действие льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых. Генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" рассказал порталу Novostroy.ru, повторится ли ажиотажный спрос на квартиры, какой был осенью 2020-го перед первым сроком завершения программы
ЦБ РФ поднял ключевую ставку сразу до 5%
О влиянии изменения ключевой ставки на рынок жилой недвижимости рассказал порталу "Новострой-М" генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков