Статьи

Итоги 2014 года на рынке новостроек Москвы, тренды, прогнозы  14.02.2015 21:23

Этот год был самым успешным на рынке новостроек Москвы в новейшей истории: рекордное количество сделок (24 029 зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве – на 13% выше, чем в 2013 году), объем предложения вырос на 21% (до 1,95 млн. кв.м квартир в пределах старой Москвы), вышло 60 новых проектов (что на 33% больше показателя 2013 года).

Однако прошедший год охарактеризовался не только высокой девелоперской активностью, но и активностью покупателей, которая была временами «нездоровой» и имеющей последствия уже для будущего развития рынка. Эта активность была в том числе вызвана ажиотажем, паникой покупателей во время различных событий, в первую очередь связанных с валютными колебаниями. Особенно характерен на этом фоне декабрь 2014 года – после повышения ключевой ставки ЦБ до 17% и резкого ослабления рубля покупатели, чтобы хоть как-то обезопасить свои сбережения от обесценивания, выстроились в живые очереди за квартирами, подобно очередям советских времен за дефицитным товаром. В результате объемы продаж у девелоперов составили 2-3 месячных плана по реализации квартир. Однако последствия повышения ключевой ставки, в краткосрочной перспективе принесшие большой объем выручки, в долгосрочной перспективе привели к следующим негативным для рынка последствиям:

1. Вымыванию спроса – в 2014 году, особенно в декабре, в ажиотаже и панике приходили покупать квартиры в том числе те покупатели, которые изначально планировали покупку в 2015 году. Таким образом, потенциальный спрос в 2015 году сократился.
2. Фактическая отмена ипотечного кредитования заградительными ставками (средняя ставка по ипотечному кредиту после повышения ключевой ставки составила 17-18% годовых  против предшествовавших 12-13%) и ужесточением требований банков к заемщикам приведет к отказу покупателей от приобретения квартир.
3. Настороженность покупателей в преддверии возможных банкротств застройщиков и, следовательно, заморозок проектов строительства жилых объектов. В настоящее время (по ситуации на февраль 2015 года)  правительство России прилагает усилия по инициации поддержки ипотечного кредитования, уже имеются конкретные планы по запуску программ, которые позволят обеспечить конечную ставку по ипотечному кредиту на уровне 13%, и это на фоне снижения ключевой ставки до 15% является уже вполне достижимым. Таким образом, «ипотечный» спрос будет постепенно возвращаться на рынок, начиная с марта 2015 года.

Настороженность покупателей, безусловно, сегодня присутствует, однако реальных причин для этого немного – большинство застройщиков работает в рамках 214-ФЗ, и при заключении договоров участия в долевом строительстве средства могут направлять только на строительство конкретного дома, в котором дольщик приобрел квартиру. Второй немаловажный момент – девелоперы со стажем, уже пережившие финансовый кризис 2008-2009 года, уже предпринимают меры по сокращению расходов (оптимизация затрат, пересмотр инвестиционной политики с приоритетом завершения в первую очередь строящихся корпусов, а уже затем – переход на новые). Также немаловажно, что сами проекты строительства жилья стали более оптимальными по сравнению с 2008 годом, прежде всего с точки зрения площадей, и как следствие, бюджета покупки квартир. И покупатели начинают возвращаться на рынок, концентрируясь на низкорисковых (по их мнению) проектах и корпусах, находящихся на высокой стадии строительной готовности.

Всего по итогам 2015 года с учетом выше описанных факторов на рынке новостроек ожидается на 15-20% меньше покупателей по сравнению с 2014 годом. Однако это не приведет к падению цен на новостройки. Дело в том, что объем предложения также по итогам года будет сокращен примерно на 20% (девелоперы концентрируются в первую очередь на достройке текущих проектов, а не старте новых), и в этой связи новых проектов ожидается значительно меньше. Кроме того, повышение цен на стройматериалы, инфляция в целом, и повышение стадии строительной готовности текущих проектов приведут даже к росту цен на новостройки в пределах старой Москвы на 10-15% по итогам года.

Огромный потенциал развития рынка новостроек в пределах старой Москвы (пока так и нереализованный) кроется в ряде направлений:

• Освоение промышленных зон, в том числе в проектах, предусматривающих не только строительство жилья, но и создание мест приложения труда;
• Реконструкция набережных Москвы-реки;
• Улучшение транспортной доступности путем реконструкции существующей инфраструктуры и строительства новых объектов транспорта.