Главная \ Статьи \ Какие ошибки допускают девелоперы при реализации жилых проектов

Статьи

« Назад

Какие ошибки допускают девелоперы при реализации жилых проектов  04.07.2020 20:16

Гарантии от ошибок нет, но лучше учиться на чужих ошибках. Поработав с большим количеством проектов, хотел бы поделиться наблюдениями, как делать не надо, чтобы девелоперы в будущих проектах новостроек не повторяли ошибок, допущенных в уже построенных комплексах.

Немодная концепция маркетинга, известная как 4P (продукт, ценообразование, продвижение и каналы продаж), по-прежнему актуальна на рынке недвижимости. Поэтому можно обобщить допускаемые ошибки в проектах жилья в эти четыре раздела.

Продукт

Продукт в новостройках – не только квартира, а и в целом дом, дворовая и прилегающая территория, концепция проекта в целом со всеми составляющими.

При оценке будущего жилья следует начинать с двора и территории вокруг. Здесь встречаются первые несуразности.  В Москве острая проблема с землёй – город уплотняется. И в ряде проектов дворовая территория становится неким эрзацем. К примеру, 29-30-этажные дома застройщик не постеснялся поставить, и дворы-«колодцы» при этом получились не только тёмными, но и крохотными, абсолютно несоразмерными домам. А речь идёт о проекте бизнес-класса в ЦАО на берегу Москвы-реки. Можно возразить, что, мол, рядом есть набережная, там и гуляйте. Но в этом проекте при иной посадке домов за счёт более высокой ликвидности можно компенсировать повышенной ценой меньший выход площадей.

Грамотная посадка домов и расположение квартир в них способны нивелировать неблагоприятное окружение при его наличии. Но бывает наоборот – девелопер ставит дом с видами на кладбище и потом удивляется невысоким темпам продаж.

Высотное строительство – выход из ситуации при высокой стоимости земли и неблагоприятном окружении, но имеет минусы. Например, неисправность лифта становится катастрофой. Во дворах высотных домов зачастую находиться некомфортно из-за сильного ветра – на высоте ветер как бы сталкивается со зданием и спускается вдоль фасада вниз, создавая мощные вихри уже на земле. При этом аэродинамические исследования таких здания, как правило, не проводятся, и архитекторы, если и учитывают этот фактор, то только по наитию.

Ещё проблема в том же проекте в ЦАО – дома с расположением «окна-в-окна». Для любителей понаблюдать за чужой жизнью или продемонстрировать свою. Если серьёзно, то хороший вид из окна повышает ликвидность и цену продажи, а в описанной ситуации придётся давать серьёзный дисконт на квартиры с неудачным видом на соседний дом. И таких квартир там много. Стоило ли огород дома городить?

Другая встречающаяся сложность -– многоуровневые пространства внутренних дворов. Перепады высот, террасы – красиво. Но когда предстоит спускаться с коляской, в которой заснул малыш, по лестнице – начинаешь к такой красоте относиться по-другому. Лестницы становятся препятствиями для мам с колясками, людей с ограниченными возможностями, пожилых людей.

Подземная парковка под двором мало кого удивит. Хорошее решение, обеспечивает много парковочных мест в один уровень (каждый следующий уровень вниз обходится дороже на 20-30% себестоимости), а сверху создаётся обычная дворовая территория. Есть только одно отличие такой территории от обычного двора – на ней никогда не будет деревьев. В лучшем случае, кустарники. Для корней деревьев нужно несколько метров земли, которую в данном случае насыпать просто экономически неоправданно.

Коммерческие помещения на первом этаже большинство застройщиков считает злом и не продумывает даже примерно их возможное назначение, предпочитая продавать тем, кто купит. Это ведёт к отсутствию контроля функционала и дисконтам на продажу такой недвижимости. А ведь чёткая концепция коммерческой инфраструктуры создаёт добавочную стоимость проекту для покупателей.

Архитектура домов стала на порядок выше по качеству, чем это было 10-15 лет назад. В большинстве случаев индивидуальные проекты в различных стилях. Вызывает только недоумение злоупотребление яркими «ядовитыми» или «кислотными» цветами. Жилые дома – это сооружения, рассчитанные на несколько десятков или даже сотню лет, и всё это время яркие дома будут мозолить глаза всему окружению. Кроме того, яркие цвета стали практически синонимом эконом-класса.

Тренд размещения внешних блоков кондиционера (сплит-систем) в корзинках на фасаде спорен. Это в принципе не всегда эстетично (давно уже есть решения со специальными нишами в фасадах), так есть и разные вариации ошибок на эту тему. Например, предусмотрена установка внешнего блока, но подведены не все необходимые коммуникации. Или корзины установлены не на все комнаты, что подразумевает монтаж мульти-сплит системы, существенно удорожающей установку кондиционера, ведь развести трассы по всей квартире – удовольствие недешёвое. Апофеозом стало недавнее открытие в ЖК бизнес-класса на юго-востоке Москвы, в котором именитый застройщик вообще не предусмотрел корзин для кондиционеров, и жители вынуждены ставить их сами.

С лифтами тоже непросто. После обвала рубля в 2014 году конкуренция с импортными производителями лифтов в массовом сегменте сошла на «нет», и привела к монополии отечественных лифтов. Многое, конечно, зависит от установщиков, но и к самим лифтам по качеству много претензий. А это один из важнейших элементов инженерии в многоэтажном доме!

С местами общего пользования бывает по-разному. Понятно, что чем выше класс, тем просторнее должен быть холл у входа. А на жилых этажах большие коридоры и лифтовые холлы непринципиальны – это уменьшает выход продаваемой площади. При этом бывают перегибы в другую сторону – создаются длинные коридоры, что напоминает гостиницу или общежитие. Коляску или велосипед уже не оставишь, при этом трудно представить высотный дом с колясочной на первом этаже – это должно быть помещение размером со спортзал!

В квартирографиях главное – понимать своего будущего жителя. Однако ряд застройщиков делает выбор в пользу однокомнатных квартир, обладающих большей ликвидностью. То, что дом с мелко нарезанными квартирами через 5-10 лет превратится в гетто, в котором будут жить преимущественно малообеспеченные арендаторы с соответствующим отношением к дому, девелоперов (и беспечных покупателей, не планирующих там жить) беспокоит мало.

Бывают и откровенные непопадания в квартирографию в привязке к месту. Например, если локация сама по себе мало приспособлена для семейного проживания (с ребёнком пойти погулять некуда, парков в окружении нет, деловой район), то в таком месте, конечно, многокомнатных квартир следует планировать меньше, чем в комплексах у парков и детских садов.

Несколько лет назад застройщики грешили гигантоманией в отношении площади квартир высоких классов, сейчас это проходит. Но встречается другая крайность – квартиры площадью менее 20 кв.м. Жить в такой студии долгое время невозможно, это – площадь гостиничного номера на несколько дней.

В планировках встречается множество ляпов. Самый распространённый – неправильное зонирование, когда гостевая зона удалена от входной двери или всё перемешано (например, спальня рядом с входом).

Расположение спален на шумной стороне или гостиных с видом на непривлекательное окружение – в порядке вещей. Куда хуже, например, неправильная форма комнат. Даже при сложной форме здания есть возможность «свести» непрямые углы в помещения типа холлов, коридоров, кладовых, санузлов или балконов, а не оставлять их в комнатах, как это сделано в одном проекте бизнес-класса на западе Москвы. Как следствие, покупателю придётся приглашать дизайнера и изготавливать нестандартную мебель на заказ.

Продвижение

Мало построить проект, надо его ещё продать. А перед этим рассказать потенциальным покупателям про этот проект. Процесс продвижения сложен, и, наверно, требует отдельной статьи. Поэтому ниже перечислю только некоторые моменты.

Продвижение начинается с формирования названия проекта - нейминга. Проектов много, названий – тоже, и тут тоже бывают ляпы.

Например, многие застройщики любят использовать слово «парк» в названии. Ничего плохого, но это любят делать и девелоперы эконом-сегмента, массового сегмента и даже премиального. И как по названию теперь определить, к какому классу и какому девелоперу принадлежит проект?

Бывает, что проекту дают длинное, «трёхэтажное» название из 4-5 и более слов в названии. Жалко операторов колл-центра и менеджеров в таких проектах! А если серьёзно, длинное название не даёт запоминаемости и каких-либо преимуществ. Наоборот, увеличивает стоимость продвижения в ситуациях с ограниченным набором символов в рекламных объявлениях.

Недопустимы названия комплексов, которые звучат стёбом – например, проект со словом «парк» в названии на территории бывшей свалки, или проект «Свобода» рядом со следственным изолятором.

В идеале название комплекса должно рождаться параллельно с самим проектом, иначе будет несоответствие вроде названия – фамилии литературного классика и современного проекта.

Важно создавать понятный и быстрый сайт, с удобной навигацией и возможностью быстрого поиска квартиры (с графическим (т.е. по плану проекта, этажа, секции или т.н. «шахматке») поиском и поиском по параметрам, например, по стоимости). Даже у крупных девелоперов не всегда удачные сайты в этом разрезе.

На сайте не должно быть истёкших по сроку акций, должна быть всегда актуальная информация, должны быть новости – азбучные истины, про которые девелоперы и их подрядчики нередко забывают.

На мой взгляд, некорректно при продвижении использовать заниженные цены на «рекламные» квартиры. Что их нельзя купить, покупатель привык и прощает. Но разницу в 1 млн рублей для квартиры в московской новостройке уже может не простить, это, по сути, обман.

Вообще, продвижение – очень интересная затратная статья в маркетинге любого проекта. Например, можно сделать сайт за несколько десятков или сотен рублей, а можно – за миллионы. При этом напрямую на результаты продаж оба варианта не повлияют. Или можно спустить те же миллионы рублей на продвижение в интернете, а получить столько же звонков, как при бюджете в несколько раз меньше. Особенно этим грешат крупные компании. Почему?

Продажи

Про обучение продавцов - пример прослушанного звонка. Звонит молодая женщина, на заднем фоне слышен агукающий ребёнок. Узнаёт насчёт квартир в комплексе, и т.п. Вопрос: «У вас есть детский сад?», и тут менеджер по продажам говорит: «Есть. Но он платный!». Согласитесь, что даже кажущийся менеджеру недостаток («платный») в глазах менеджера можно представить достоинством (качество образования выше, чем в муниципальном), рассказать о других детских садах рядом. Здесь же всё общение прекратилось после слово «платный».

Закрытый офис продаж в субботу одного федерального застройщика в Екатеринбурге меня изумил. Суббота и воскресенье – «торговые дни», большинство покупателей квартир работает, и не имеет возможности заняться поиском квартир по будням. На этом фоне решение другого федерального застройщика не открывать свои офисы на объектах после пандемии выглядит неоднозначным. В целом, офис продаж на объекте – это удобно, можно сразу наглядно показать покупателю, куда будут выходить окна, как ведётся строительство, какие материалы используются, а когда есть шоу-румы в виде отделанных квартир – вообще замечательно, снимается ощущение покупки «кота в мешке».

К продажам также относятся и каналы продаж как «военная ипотека», субсидии, «трейд-ин» (выкуп или помощь в продаже имеющейся квартиры покупателя на вторичном рынке) – некоторые девелоперы пренебрегают ими, хотя по разным оценкам от 20 до 50% покупателей продают свою квартиру, чтобы приобрести новую.

Ценообразование

Здесь наиболее часто встречающаяся ошибка – это некорректная цена, которая приводит к распродаже («вымыванию») квартир одного типа в ассортименте, и накоплению больших остатков («зависанию») квартир другого типа. Это может относиться не только к типам квартир, а к квартирам определённой этажности, видовых характеристик и т.п.

Переоценка проекта опасна затягиванием продаж. Но и наоборот плохо – недооценка проекта приводит к его быстрой распродаже, как произошло с проектом недалеко от станции метро «Аэропорт». Казалось бы, девелопер должен радоваться, но на практике это означает недополученную прибыль и нереализованный потенциал места и проекта.

 

Квартиры в современных новостройках перестали быть просто квадратными метрами. И чем сложнее проект, чем сложнее концепция, тем больше может быть таких ляпов. Однако те девелоперы, которые сделают меньше ошибок, получат признание покупателей в виде повышенного спроса и положительного имиджа.

Источник: РБК



Статьи все статьи
Власти не могут контролировать 48% строек столицы. Ждать ли новых обманутых дольщиков?
Ждать ли новых обманутых дольщиков после откровений Москоминвеста о контроле всего половины ведущихся строек столицы рассказал порталу Novostroy.ru генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании Денис Бобков
Ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 4,25%
К чему приведёт снижение ключевой ставки ЦБ до исторически низких значений, рассказал порталу "Новострой-М" Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи"
Инвесторы, внимание: ТОП-10 новостроек Москвы, больше всего подорожавших в I полугодии 2020
Вложиться в покупку квартиры – один из самых популярных способов не только сохранить деньги, но и неплохо заработать. Естественно, для этого нужно выбрать правильный объект. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для "Новострой-М" собрал 10 московских ЖК, которые заметнее всего прибавили в цене в первой половине этого года.