Главная \ Статьи \ Предложение на рынке новостроек в 2014 году - тенденции и прогнозы

Статьи

« Назад

Предложение на рынке новостроек в 2014 году - тенденции и прогнозы  14.01.2015 21:33

Рынок новостроек в «старой» Москве (т.е. без учета Новомосковского и Троицкого административных округов) в 2014 году развивался достаточно стабильно, несмотря на макроэкономические потрясения (а отчасти, и благодаря им), валютные войны и прочие факторы, оказавшие влияние на жизнь общества России (и Москвы в частности).  Рынок новостроек можно охарактеризовать как «нестабильная стабильность» - т.е. с одной стороны, часть факторов должны были привести к снижению спроса и цен, но вопреки этому, и цены, и спрос наоборот, значительно выросли. Рынок новостроек подразумевает рынок первичного жилья как в формате квартир, так и апартаментов, которые заняли свое место под московским солнцем.

Отчет традиционно состоит из разделов «Предложение», «Новые проекты» и «Спрос».

Предложение

Если говорить в целом о «старой» Москве, то средняя цена новостроек на конец 2014 года составила 307 000 руб/кв.м (рост за год - 20%), а объем предложения также увеличился на 21% за 2014 год и составил 1,95 млн. кв.м. Но это общие цифры, а для полноты картины необходимо рассмотреть предложение в деталях: в разрезе по округам и классам.

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы (исключая Новомосковский и Троицкий административные округа).

Безусловным рекордсменом по изменению объема предложения в 2014 году стал Северо-восточный округ, в котором объем предложения увеличился почти в пять раз. Это произошло за счет выхода на рынок новых проектов, таких как «Квартал 1147», «Egodom», апартаменты в составе ЖК «Триколор» и проект микрорайона Северный, который также входит в состав СВАО. Суммарно эти 4 проекта составляют сейчас 75% объема предложения округа в квадратных метрах.

Вторым по росту объема предложения стал Северный округ, в котором произошло увеличение количества квартир и апартаментов в новостройках за счет выхода 8 новых проектов, 4 из которых являются апартаментами. Кроме того, выходили новые объемы в текущих проектах, например, в МФК «Водный». Более подробно со структурой новых проектов, вышедших на рынок Московских новостроек в 2014 году, можно ознакомиться в «Новые проекты – 2014».

 

география предложения

Рис. 1.1.1.  Динамика изменения средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Северный округ (с результатом прироста 23%) также находится на втором месте среди округов, цены в которых повысились в 2014 году. На первом месте – Центральный округ, цены в котором за 2014 год выросли на 37%, что обусловлено номинацией большей части новостроек (особенно в элитном сегменте) в ценах, привязанных к валютному курсу, который значительно вырос.

Антирекордами отметились Юго-восточный и Юго-западный округи. В Юго-восточном произошло сокращение объема предложения почти в два раза в течение года за счет завершения реализации проекта «Life Волжская», и сокращения предложения в текущих проектах, а в Юго-западном округе произошло замещение новыми проектами проектов бизнес-класса, остатки по которым реализовались еще с пост-кризисных времен, что привело к резкому снижению средней цены реализации новостроек – на 25%. В проектах же ЮЗАО, находящихся на этапе строительства, цены за год выросли незначительно.

Если рассматривать «старую» Москву в целом, то наибольший потенциал роста цен на сегодня скрыт в Юго-восточном округе, в частности, проекте «Лефорт», отличающимся интересным местоположением при пока относительно невысокой цене. Еще один проект, «126 квартал» из-за крайне слабого маркетинга в настоящее время охватывает преимущественно местных жителей, хотя в целом мог бы привлечь покупателей со всей Москвы и ближнего пояса Подмосковья, восточного и юго-восточного направления. Кроме того, в ЮВАО, пожалуй, максимальный потенциал развития промышленных зон в перспективе, однако для этого макроэкономическая ситуация должна стабилизироваться – в сегодняшних условиях девелоперы рисковать с масштабными проектами не будут.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанными «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в кв.м) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже.

структура предложения по типам

 Рис. 1.2.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

В сегменте апартаментов в 2014 году впервые в Москве появился проект эконом-класса Starting House в Медведково. Однако больше проектов эконом-класса среди апартаментов нет. Отметим большую долю квартир комфорт-класса (55%) – еще год назад они занимали не больше 38%, произошел рост объема предложения квартир данного класса на 60%. Рынок движется в правильном направлении, когда наиболее доступные классы являются более массовыми, а более дорогие – наоборот. Но есть два дисбаланса – это объем квартир премиум-класса пока уступает объему квартир класса элита (логично предположить, что есть потенциал именно в увеличении количества квартир премиум-класса), а также из Москвы в Новую Москву и Московскую область уходит эконом-класс, что показано на диаграмме ниже – объем эконом-класса сократился за год на 71%. Также немного сократился объем квартир класса бизнес и элита – на 10 и 13% соответственно. Однако в этих же классах существенно прибавился объем апартаментов – на 65% и 99% соответственно.

Если же рассматривать объем предложения в целом, то за год он увеличился на 21%, и составил 1,953 млн. кв.м.

динамика предложения

Рис. 1.2.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

Однако столичный рынок новостроек в 2014 году, несмотря на столь впечатляющую прибавку объема предложения, по-прежнему не насыщен, о чем свидетельствуют выросшие цены по всем типам и сегментам от эконома до элиты. Наибольший рост цен зафиксирован в классах премиум и элита – 50 и 34% соответственно – что обусловлено номинацией большей части проектов в долларах США. Однако девелоперы вынуждены постепенно переходить на фиксированный курс даже в высоких классах.

Отметим, что в целом апартаменты подорожали значительнее, чем квартиры – апартаменты суммарно за годы выросли в цене на 37%, в то время как квартиры – только на 11%.  

цены по классам

Рис. 1.2.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.3. Краткий прогноз на 2015 год по средним ценам и объему предложения

В 2015 году ожидается сокращение объема предложения на фоне частичной приостановки вывода новых проектов девелоперами, что обусловлено, прежде всего, резким повышением стоимости проектного финансирования в связи с высокой ключевой ставкой и практической невозможностью привлечения зарубежных заимствований. Кроме того, на фоне сокращающегося спроса (вследствие существенного удорожания ипотечного кредитования), девелоперам просто нецелесообразно выводить новые проекты, толкая цены тем самым вниз.

С другой стороны, инфляция по итогам года ожидаемо составит не менее 15%, что ведет к повышению цен на новостройки примерно в тех же пределах – 10-15%. Говорить о том, что цены станут падать в 2015 году, не приходится, хотя безусловно, застройщики с проблемными объектами будут давать существенные скидки, чтобы как-то привлечь внимание на фоне сократившегося спроса. Однако на квартиры и апартаменты «благополучных», ликвидных проектов цены по-прежнему будут расти.



Статьи все статьи
Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков принял участие в опросе портала Banki.ru на тему ожиданий строительной отрасли от нового правительства.
Крым соединили с покупателями
О влиянии открытия моста через Керченский пролив на рынок жилья полуострова газете "Коммерсантъ"  (№82 от 16.045.2018) рассказал генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Крымские стройки разморозились
Точка зрения генерального директора аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Дениса Бобкова в ведущем деловом СМИ - газете "Коммерсантъ"  (№67 от 18.04.2018) на ситуацию с новостройками Крыма