Статьи
« Назад«Резкое снижение доходов, дефицит жилья, стремительное подорожание новостроек» – Денис Бобков о том, что ждет покупателей недвижимости в ближайшем будущем 30.03.2020 00:00Бедственная экономическая ситуация и пандемия коронавируса продолжают сгущать тучи над рынком новостроек. Количество заключенных ДДУ сокращается, офисы продаж уходят на карантин, впереди «замаячил» спад строительства, за ним – дефицит жилья и закономерное повышение цен. О том, как будут дальше развиваться события на рынке, специально для Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». На строительную отрасль, ещё не пришедшую в себя от перехода на эскроу (ещё не все проекты перешли на эскроу, доля возводимого жилья по этой схеме составляет около трети в общей площади) обрушились новые напасти – последствия, вызванные сочетанием коронавируса с нефтяной войной (по сути – производной от него же). Статистика первых двух месяцев по Москве неутешительна: за январь-февраль 2020 года зарегистрировано на 14% ДДУ на жильё меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Если сравнивать месяц к месяцу, то в январе 2020 спад к январю 2019 составил 8%, а в феврале 2020 к аналогичному месяцу в 2019 – уже 18%. Тенденция, однако.
И эта кратковременная «инъекция» не сильно поможет в будущем. По итогам года явно будет спад в продажах, и измеряться он будет двузначными цифрами в процентах. С чем мы входим в апрель? Вся Россия сидит дома минимум неделю (до 5 апреля включительно). Наверняка часть покупателей останется дома, как ей настойчиво советуют власти. Конечно, в офисах продаж вводятся меры (маски, дезинфекция, проветривание и т.п.), но часть офисов продаж не будет дразнить гусей и временно закроется. И никто не гарантирует, что эта ситуация не продлится, скажем, до начала мая (а там уже и сами все самоизолируемся на дачах). Спасти положение отчасти может переход на дистанционные продажи. По сути, продажа новостройки на протяжении большей части реализации проекта – это и так продажа воздуха, будущей квартиры, т.е. выбор покупатели делают исходя из предполагаемых характеристик и цены, а не фактического вида объекта. Поэтому большой разницы в том, как покупать – лично или через сайт, например, нет. Единственный нюанс был связан с заключением кредитного договора – банки настаивали на личном присутствии клиента, однако решения уже находятся. Нельзя посмотреть шоу-рум – но зато можно посмотреть фотографии или вовсе совершить виртуальный тур. Всё уже придумано давно, осталось этим активно воспользоваться.
Понятно, что есть сервисы доставки еды, которые немного поддержат рестораны, терпящие убытки, есть другие сферы, как-то пытающиеся зарабатывать и сейчас (например, электроника, фармацевтика и т.п.), но есть и те сферы, которые терпят убытки уже давно, на протяжении уже нескольких недель – та же гостиничная сфера, авиаотрасль, фитнес-центры, бассейны, торговые центры и непродовольственные магазины. Сейчас к ним добавятся банки и другие предприятия сферы обслуживания. Ясно, что будут как минимум сокращения зарплат, а может и персонала. Значит, доходы населения резко снизятся. Кстати, о банках. Обращение Президента с предложением отдыха на неделю сопровождалось новеллой относительно налога на доходы от банковских депозитов на сумму более 1 млн рублей. При нынешних ставках (скажем, до 7%) это означает потерю примерно одного процента ставки. Однако при более высоких ставках речь будет идти уже о более существенных процентах. И это можно рассматривать как косвенную меру поддержки строительства – куда ещё вкладывать такие суммы, не в гречку же? Авто сразу дешевеет, как выезжает за ворота автосалона, поэтому альтернативы недвижимости нет.
Кстати, уже сейчас в ТОП-5 банков, работающих с эскроу (а значит и с проектным финансированием) по площади жилья значатся исключительно госбанки. Так что государство уже во всех смыслах заинтересовано в спасении отрасли. Конечно, пройдёт очередная волна, которая смоет мелких застройщиков. В зоне риска в первую очередь те компании, которые не входят ни в какие холдинги или группы, строящие проект, находящийся на начальном этапе строительства и не успевшие продать хотя бы половину квартир. А вот в перспективе приходится ожидать дефицита нового жилья. Явно новые проекты, находящиеся на бумажной стадии, сейчас будут «поставлены на паузу» – а это те проекты, которые мы должны были увидеть в течение ближайших двух лет. И количество этих проектов изначально было меньше, чем в «доэскроу»-эпоху, поскольку новым условиям финансирования уже не все компании могут соответствовать. Девелоперские проекты жилья в таких городах как Москва с областью, Санкт-Петербург с Ленинградской областью, растущие миллионники (например, Казань или Екатеринбург) и нефтедобывающие города (привет Тюмени), конечно, переживут, но есть и те регионы России (и их большинство), для которых бремя проектного финансирования уже тяжко. Статистику ввода жилья в течение года я лично смотреть не люблю – почему-то есть традиция среди строителей основной объём сдавать в конце года, в 4-м квартале. Поэтому смотреть ввод жилья по месяцам или кварталам в течение года – занятие неблагодарное. Однако очевидно, что спад строительства будет, и прошлогодних 80 млн кв. м мы в этом году не увидим. И очевидно, что к 2024 году по 120 млн кв. м жилья строится не будет – теперь уже в силу внешних причин (текущей ситуации, а ведь ещё не успели разобраться с внутренними системными проблемами строительной отрасли).
И вот тогда придётся задуматься, за чем нужно было стоять в очереди в марте 2020 – за гречкой или за квартирами? Источник: Новострой-М |