Статьи

Троицк — выселки или Москва? Выбираем жильё у будущей станции метро  04.01.2020 00:00

После расширения территории Москвы в юго-западном направлении в 2011 году на карте столицы появился город Троицк. Это направление мгновенно стало привлекательным и для застройщиков, которые начали строить «на перспективу», и для покупателей — их целью было получение московской прописки. Однако метро здесь только планируется — открытие первого участка Коммунарской линии ожидается в 2023 году. Novostroy.ru решил выяснить у экспертов, как обстоят дела с транспортной доступностью в Троицке сегодня, и как изменяется цены на недвижимость в этой локации после появления метрополитена.

Novostroy.ru: Какова сейчас ситуация по части транспортной доступности в Троицком административном округе?

Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: Троицкий административный округ является самым большим столичным округом по площади (1084 кв.км) и при этом самым малочисленным по населению (127 тыс. человек, примерно как в одном районе внутри МКАД). Основные автомобильные артерии здесь — это Калужское, Киевское и Варшавское шоссе.

Общественным транспортом ТАО обеспечен не очень хорошо – железная дорога проходит параллельно Киевскому шоссе, т.е. охватывает только северную часть округа. Автобусное сообщение есть, но данный вид транспорта курсирует с большими интервалами и временем в пути. К примеру, из Троицка сейчас добраться до МКАД можно примерно за час. Время до центра Москвы (отметка «0-й километр» у Воскресенских ворот Кремля) составит 1 час 40 минут (сначала на автобусе до станции метро «Тёплый стан», далее на метро). Очевидно, что для развития округа, его заселению скоростной общественный транспорт жизненно необходим.

Novostroy.ru: Можете ли Вы составить портрет потенциального владельца недвижимости в Троицке — каков его возраст, пол, семейное положение, уровень достатка?

Д.Б.: В настоящее время недвижимость в ТАО в основном представлена загородным форматом – коттеджами и таунхаусами, небольшое количество многоквартирных домов находится в самом Троицке. Т.е. можно говорить о том, что большинство жителей – это люди семейные, среднего и старшего возраста, с детьми разных возрастов. Уровень достатка (если его коррелировать со стоимостью земли и домов) – чем дальше от МКАД и ближе к Калужской области, тем ниже. Сам Троицк – наукоград, поэтому о высоком уровне доходов в городе, где проживает примерно половина населения округа (61 тыс. человек), говорить не приходится.

Надо сказать, что экономическое развитие города в том числе сильно сдерживалось отсутствием хорошей транспортной связи с Москвой. Например, в Наро-Фоминске цены новостроек начинаются от 85 тыс. руб/кв.м – и это при расстоянии от МКАД 60 км, т.е. в 3 раза дальше, чем Троицк (цены в котором на новостройки начинаются от 53 тыс. руб./кв.м). Такая ситуация обусловлена именно худшей транспортной доступностью.

Novostroy.ru: Что для покупателей недвижимости в Новой Москве наиболее важно — наличие метро или транспортных магистралей рядом?

Д.Б.: Покупателей жилья в Новой Москве можно условно разделить на 2 категории. Первая, самая многочисленная, наверно до 80-90% всех покупателей жилья, приобретает квартиры в новостройках – в многоквартирных домах, активно возводимых в Коммунарке, рядом с Южным Бутово, в Саларьево, Московском, Ватутинках и т.п. – как правило, до 10-15 км от МКАД.

Вторая, малочисленная категория, приобретает новостройки загородного формата - дома или таунхаусы, в основном в посёлках, расположенных дальше 15 км от МКАД. Если в первом случае принципиален бюджет покупки и наличие инфраструктуры рядом (желательно муниципальной), то во втором случае покупатель готов заплатить побольше, чтобы жить на своём земельном участке, осознавая при этом, что, скорее всего, социальная инфраструктура будет коммерческой, ребёнка придётся отвозить на машине в детский сад или школу, и т.п.

Однако и та, и другая категория уже почувствовала сложности поездок на автомобиле в Москву – по пробкам долго, а стоянка в центре, как правило, платная. Поэтому метро важно для обеих групп покупателей. Больше, конечно, для первой. Однако вторая группа жителей района оценит возможность его использования, в первую очередь, для экономии времени поездок. Наличие автомобильных магистралей неспособно полностью заменить собой отсутствие скоростного пассажирского транспорта.

Novostroy.ru: Спровоцирует ли, на Ваш взгляд, открытие новых станций приток населения? Почему?

Д.Б.: Безусловно. Нужно воздать должное московскому правительству: если ранее сначала шла безудержная жилая застройка, а потом задумывались о том, как же эти жители будут ездить на работу в Москву, то сейчас все ровно наоборот. Станции метро «Саларьево», «Румянцево» и «Филатов луг» являются примером обратного подхода – сначала создаётся транспортная инфраструктура, а уже потом ведётся строительство жилья и коммерческой недвижимости.

Novostroy.ru: Как Вы считаете, насколько сильно отразится данный фактор на сумме арендной платы?

Д.Б.: Очевидно, что открытие станции метро (даже в перспективе нескольких лет) уже благоприятно сказывается на спросе на недвижимость в прилегающей локации. Как показывает практика, цены покупки новостроек начинают наиболее интенсивно расти примерно за 1,5-1 год до планируемого открытия станции. Рост только за счёт этого фактора может составить до 15-20%. Так это происходило в Реутове (при строительстве и открытии станции метро «Новокосино») и других местах.

Недавнее открытие МЦД-1 и МЦД-2 (по сути, то же метро) вызвало рост стоимости аренды жилья на 15% в течение года в тех городах, через которые прошли Московские центральные диаметры. Таким образом, и стоимость аренды, и цена новостроек будут расти ближе к моменту открытия станции, а следовательно, приобретение здесь недвижимости может стать выгодным инвестиционным проектом. Одно плохо – по последним данным, открытие станции планируется в 2027 году. Как писал Некрасов, «жить в эту пору прекрасную…»

Novostroy.ru: Какие иные факторы могут сказаться на изменении цен на недвижимость в Троицке?

Д.Б.: Развитие самого города, его социальной и торговой инфраструктуры способны положительно повлиять на комфорт проживания в городе, а значит на спрос и цены. Однако эти факторы обычно являются вторыми по значимости после транспортной доступности. Поэтому вопрос строительства станции метро в Троицке – стратегически важный для города, без которого его полноценное включение в жизнь столицы попросту невозможно.

Ирина Елисеева, Novostroy.ru

Источник: Novostroy.ru