Главная \ Статьи \ По факту выросли в цене всего 2 проекта: рейтинг самых подорожавших новостроек за IV квартал 2022 года

Статьи

« Назад

По факту выросли в цене всего 2 проекта: рейтинг самых подорожавших новостроек за IV квартал 2022 года  30.01.2023 00:00

Условия

Прошлый рейтинг был составлен за III кв. 2022 года, богатый на события: тогда стартовала мобилизация, прошли «битва» отъезжающих при Верхнем Ларсе и «Великий казахстанский поход», что в итоге негативно сказалось на результатах продаж в сентябре (в виде большого количества отказов клиентов, уже забронировавших квартиры), а в октябре это уже выразилось в цифрах – спрос (в штуках ДДУ) обрушился практически в 2 раза к сентябрю. Затем последовал очередной «ренессанс» спроса, достигший своего апогея в декабре – 31.12.2022 истекал срок действия ипотечных программ субсидирования под сверхнизкие ставки (типа 0,1%), позволявших покупателям существенно сократить свои ежемесячные платежи.

Вторым эффективным маркетинговым инструментом оказались старые добрые скидки, которые застройщики продолжили предоставлять в двузначном размере (от 10% и более). В ряде проектов скидки на сайтах могут по-прежнему не афишироваться, однако при визите в офис продаж, да ещё и с быстрым выходом на сделку рассчитывать на дисконт можно всегда.

Отмечу, что прошедший год был особенно суров для проектов с апартаментами – программы ипотечной господдержки на них не распространяются, и субсидирование до «человеческих» 6-7% приводит к более существенным расходам застройщиков на комиссию банкам, а значит – и к более высокой наценке на апартаменты по сравнению с квартирами при тех же ставках. Тем не менее, в сегодняшний чарт попали два апарт-комплекса – «Рублёво» и Logos.

Для сравнения с динамикой роста цены за последний квартал добавлен показатель изменения средней цены за 12 месяцев. И если значениям роста цены за год около 20% и более сначала можно порадоваться, то соседняя колонка с указанием скидок расставляет всё по своим местам.

По факту получается, что незначительно прибавили в стоимости всего 2 проекта («Рублёво» и «Серебряный фонтан») – всего 3%, а остальные проекты (из указавших скидки) ушли в минус.

Неудивительно, что в таких условиях рынок новостроек перестал быть интересен для спекулятивных инвесторов – да, можно купить квартиру или апартамент со существенной скидкой сейчас и порадоваться удачной покупке, но нет гарантий, что потом получится выгодно и быстро продать лот, чтобы заработать. В краткосрочном периоде (до нескольких лет) инвестором с целью заработать сейчас становиться явно рискованно.

Сегодня ценообразование уже отражает не столько особенности проекта, сколько внешнюю конъюнктуру и спрос, и потому останавливаться детально на участниках рейтинга, оценивая их качественные характеристики не имеет смысла. Отметим только, что из прошлого рейтинга в сегодняшний не перешёл ни один проект.

Получается, что каким бы ни был рост средней цены новостройки в IV квартале и за весь 2022 год, скорее всего, реальная скидка окажется больше этого роста. И это относится к большинству участников нашего сегодняшнего рейтинга. Настало время сделок с квартирами для собственного проживания и рантье?

ТОП-10 новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за IV квартал 2022 года:

 

Проект

Ср. цена на 01.01.2023, руб./кв.м

Ср. цена на 01.10.2022, руб./кв.м

Ср. цена на 01.01.2022, руб./кв.м

Динамика за IV кв.

Динамика за 12 мес.

Скидка, max

«Рублево»

320 700

279 700

281 000

14,7%

14,1%

10%

ЖК «Символ»

432 300

392 300

351 000

10,2%

23,2%

инд.*

«MYPRIORITY

Basmanny»

455 500

415 800

413 000

9,5%

10,3%

23%

ЖК TopHILLS

437 500

399 900

402 000

9,4%

8,8%

10%

«Большая

Академическая 85»

299 200

275 900

264 000

8,4%

13,3%

20%

«Серебряный

фонтан»

508 300

471 000

396 000

7,9%

28,4%

20%

«MYPRIORITY

Dubrovka»**

375 100

349 800

-

7,2%

-

23%

ЖК Forst

439 200

410 300

441 000

7,0%

-0,4%

15%

Logos***

542 100

506 700

-

7,0%

-

инд.*

ЖК «Дмитровский

парк»

258 800

242 000

240 000

6,9%

7,8%

20%

* на сайте либо не заявлены скидки, либо декларируются индивидуальные. Практика показывает, что на сегодняшнем рынке скидки при визите в офис продаж в большинстве случаев предоставляются

** старт в марте 2022

*** старт в январе 2022

 

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2023 и на 01.10.2022 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале октября 2022 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в декабре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот снизиться.

При подготовке данного рейтинга за IV квартал 2022 года, как и в прошлых рейтингах, включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые, благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир), можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.



Статьи все статьи
Часть инвесторов наверняка предпочтёт переждать непростые времена в депозите вместо покупки квартиры в новостройке
Своими размышлениями и прогнозами о том, как повлияет на рынок рост ключевой ставки ЦБ, с Новострой-М поделился Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Денис Бобков дал комментарий журналу "Эксперт"
Объем нераспроданного жилья в России на начало ноября достиг рекордного значения — 71 млн кв. м. Уже месяцем раньше почти треть застройщиков приостановили запуск новых проектов. Большинство участников рынка уверены, что тенденция сокращения ввода новых объектов сохранится на долгое время, а спрос может снизиться на 20–25%. Основная причина снижения спроса — ужесточение условий покупки участков под застройку, увеличение первоначального взноса по ипотечным кредитам и их удорожание.
По факту выросли в цене всего 2 проекта: рейтинг самых подорожавших новостроек за IV квартал 2022 года
Если до 2022 года доходность проектов на рынке недвижимости можно было рассчитывать, сопоставляя цены за определенные периоды, то теперь в дело вмешались скидки. Как скрытый или явный дисконт повлиял на рыночные показатели, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».