Статьи

Как сдать квартиру и не разориться  05.11.2019 15:27

Нанимателями жилья сегодня, по статистике Аналитического центра НАФИ, являются порядка 10 миллионов россиян. Как утверждает Росстат, почти половина всех сделок по аренде недвижимости проводится нелегально. Если вина нарушителя будет доказана, то он может понести не только административную, но и уголовную ответственность. Несмотря на бдительность налоговых органов и соседей арендодателям все равно удается заключать незаконные сделки и «наживаться» на своем имуществе. Novostroy.ru решил разобраться, в чем причина нарушений в этой сфере, и как можно сократить их количество.

Novostroy.ru: Среди собственников очень распространена практика заключения договоров на 11 месяцев. Освобождает ли это их от уплаты налогов и регистрации сделки? Насколько оправдано заключение долгосрочного соглашения?

Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: Срок договора никак не влияет на обязанность оплатить налог (налог на доходы физических лиц, НДФЛ - в размере 13%). Есть несколько вариантов, как можно оптимизировать налогообложение.

Первый способ — регистрация в качестве ИП и приобретение патента, такой метод выгоднее примерно в 2 раза, чем уплата НДФЛ, и выгоднее уплаты УСН (при упрощенной системе налогообложения 6% от выручки). Однако в случае с ИП также следует учитывать необходимость уплаты взносов в Пенсионный фонд РФ.

Второй способ – регистрация в качестве самозанятого. В случае сдачи квартиры налог для физического лица составит 4% от дохода. При этом не нужно платить взносы в ПФР, сдавать отчетность и налоговую декларацию – все оформляется через мобильное приложение.

Novostroy.ru: Чем, по вашему мнению, можно объяснить высокий процент нелегальных арендных отношений? Есть ли прямая взаимосвязь с величиной налоговой ставки?

Д.Б.: Доходность от сдачи в аренду в России составляет примерно 6-10% (зависит от региона), т.е. приобретенная для сдачи квартира окупается от 10 до 17 лет (причем без учета амортизации жилья, затрат на косметический ремонт, мебель и налога на доход). Такую доходность, конечно, нельзя назвать высокой.

С другой стороны, если использовать право налогового вычета НДФЛ от стоимости приобретения квартиры (максимальная сумма, с которой возможен возврат НДФЛ – 2 млн рублей, т.е. можно вернуть до 260 тысяч рублей), а также зарегистрироваться в качестве «самозанятого», то конечные показатели значительно улучшатся. В любом случае, какая бы ни была доходность, это не должно быть поводом для уклонения от уплаты налогов.

Novostroy.ru: Способны ли поправки в законодательство снизить количество подобных преступлений? Сможет ли помочь увеличение штрафов?

Д.Б.: Одним из способов улучшения ситуации (выхода из тени) является эксперимент, проводимый по налогообложению самозанятых в Москве и МО, Калужской области и Татарстане. При хороших результатах подобную систему введут на территории всей страны. В случае со сдачей квартиры в аренду физическому лицу это означает существенное сокращение налогового бремени – без необходимости регистрации ИП и сдачи соответствующей отчетности абсолютно легально можно заплатить 4% от дохода (вместо 13%), причем достаточно просто и удобно, даже без визита в налоговую.

По нашим оценкам, эта мера подтолкнет часть арендодателей к легализации доходов.

Само по себе ужесточение штрафных санкций, скорее всего, мало повлияет на соблюдение закона, однако в сочетании со снижением налогов оно способно серьезно изменить ситуацию к лучшему.

Еще одно условие – это неотвратимость наказания. Можно привести пример с камерами на дорогах – любой водитель знает, что систематическое превышение скорости приведет к получению штрафа. Так и здесь: при неизбежности наказания арендодатели скорее предпочтут оплатить налог, чем рисковать куда большей суммой.

Ирина Елисеева, Novostroy.ru

Источник: NOVOSTROY.RU