Статьи

К концу 2026 года ожидается значение ключевой ставки в коридоре 10-14%, поэтому ипотечные ставки останутся двузначными  19.12.2025 15:00

– Сегодняшнее снижение ключевой ставки хоть и незначительное (с 16,5 до 16%), но его можно отнести к продолжению серии позитивных сигналов со стороны ЦБ о том, что инфляцию удаётся обуздать, а значит можно потихоньку переходить уже к стимулированию развития экономики в целом за счёт дальнейшего – очень-очень плавного – снижения ключевой ставки. Кстати, в том, что сегодня ставка будет снижена, не должно было быть сомнений – ведь сегодня это заседание прошло параллельно «Прямой линии Путина», где всегда обращают пристальное внимание на монетарную политику Центробанка.

Однако перейдём к серьёзным новостям и прогнозам. В прошлую среду имел честь присутствовать на Первом аналитическом форуме «Навигация будущего». Коллеги из одного крупного банка представили своё видение по динамике ключевой ставки в следующем году. Так вот к концу 2026 года ожидается значение ключевой ставки в коридоре 10–14% (условно, оптимистичный и консервативный сценарии соответственно).

Следовательно, ставки по ипотечным кредитам (которые обычно идут с гэпом примерно +1,5–2 п.п.) будут по-прежнему двузначными. Не совсем похоже на то, что было в 2020–2021 годах, когда действовала льготная ипотека, не так ли?

Собственно, это ожидаемая история, поскольку на депозитах физических лиц на текущий момент – около 60 триллионов (!!) рублей. Для сравнения, вся экспозиция новостроек в России (все-все субъекты РФ) оценивается на текущий момент в сумму около 4,5 трлн рублей. Таким образом, понятно, что с учётом слабоватого фондового рынка эти средства могут пойти либо на закупку золота (оное динамично растёт в цене, более 60% (!!!) за 2025 год), либо в недвижимость.

Опять же понятно, что если одномоментно опустить ключевую ставку, то эта лавина средств с депозитов снесёт практически все рынки альтернативных способов сбережения и приумножения средств – новостройки, драгметаллы, фондовый и т. п, то есть везде одномоментно резко возрастут цены. Это же относится к сфере потребления – автомобилям (которые и так уже существенно подросли в цене благодаря истории с утильсбором) и прочим дорогим покупкам.

В общем, резкое снижение ключевой ставки и для государства, и для людей, имеющих эти самые средства, и для граждан, не имеющих этих средств (кредиты станут доступнее, но резко вырастут цены), невыгодно.

Поэтому мы входим в эпоху стабильной экономической политики, заключающейся в плавном снижении ключевой ставки, чтобы не уронить всё остальное.

При этом новостройки продолжают оставаться альтернативным местом для сбережения и преумножения средств – в следующем году объёмы предложения сократятся, что позволит сохранить текущую ценовую динамику (то есть, около 12–14% в год, не беря во внимание факторы повышения строительной готовности и т.п. отдельно по каждому проекту).

Грядущее ограничение программы семейной ипотеки (кредит под 6% на сумму до 12 млн руб.) – выдача не более одного кредита на семью, где созаёмщиками являются супруги, подстегнул спрос под конец 2025 года (и наверняка спрос будет активнее типичного «сонного» для января в следующем месяце, пока программа будет действовать). Мера ожидаемая, правда, вызывает недоумение, что таких ограничений с самого начала действия программы не было предусмотрено – очередная версия «вертолётных» денег (по аналогии с льготной программой, которая вроде как работала для поддержки застройщиков, а привела в итоге к двухкратному росту цен на новостройки).

В 2026 году на динамике цен скажутся несколько факторов:  уже упомянутое ограничение семейной программы, сокращение объёма предложения (из-за неблагоприятной макроэкономической обстановки и достаточного дорогого проектного финансирования (ставка привязана к ключевой, и сейчас в среднем по текущим проектам составляет 10,5-11%, что довольно много, несколько лет назад можно было строить под 0,1% при хорошем наполнении эскроу), повышение НДС (22%, да), изменения в лимитах платежей УСН (необходимость платить «упрощёнцам» НДС, начиная с определённого оборота, в 2026 году это 20 млн руб.), что приведёт к повышению себестоимости).

Не забываем про инфляцию и макроэкономику в целом – и становится очевидным, что следующий год будет интересным, но непростым.

Тем не менее, тоже интересный, но непростой 2025 год подходит к концу, а значит пора уже готовиться к празднованию Нового года. С наступающим 2026 годом, друзья! И пусть он будет для вас позитивным!

Источник: Novostroy-M