Статьи

Впечатляющая динамика: топ-10 новостроек Москвы с ростом цен до 48,2% за IV квартал 2025 года  27.01.2026 00:00

Картина рынка

Прошлый рейтинг составлялся за III квартал 2025 года, когда ключевая ставка понизилась до 17% (в сентябре). В IV квартале тренд продолжился – в октябре она была снижена на 0,5 п. п., в декабре – ещё на 0,5 п. п., установившись, таким образом, на значении 16%.

Казалось бы, отличный тренд, но… Сам Центробанк уже стал давать куда более осторожные прогнозы по дальнейшему снижению ключевой ставки – значения 2026 года оценены в коридоре 10–14%. Виной тому – невысокие ожидания по динамике роста ВВП (потенциал роста экономики, мягко скажем, близок к исчерпанию, при сохранении статус-кво, конечно). И если ключевая ставка в 10% выглядит ещё неплохо (это будет означать стоимость «рыночных» ипотечных кредитов около 12–13%), то ключевая ставка на уровне 14% (стоимость ипотечных кредитов существенно в этом случае не изменится к сегодняшнему уровню) явно не придаст большой динамики развитию рынка жилья.

Да, кстати, и ставки по депозитам (на которых находится, по данным на декабрь 2025 года 61,8 трлн рублей), в свете этих прогнозов перестали снижаться, а значит и стимула из них перекладывать средства в другие инструменты (в том числе, в недвижимость, в том числе – в жилую) немного.

Вторая беда пришла откуда не ждали: семейную ипотеку, можно сказать, основную программу, которая ещё продолжала работать в текущих условиях, решили пересмотреть с 01.02.2026 года в сторону ужесточения. Оказывается, до сих пор можно было взять по одной ипотеке на каждого супруга, чем и пользовались покупатели. Теперь лавочку прикрывают – на семью может быть взято не более 1 такой ипотеки, и супруги выступают созаёмщиками.

Сейчас условия дорабатываются, чтобы предусмотреть ситуации, когда супруги в разводе и т. д., но факт остаётся фактом – теперь ипотека под 6% будет доступна уже не всем.

Ещё один момент, который предлагали ввести в новые условия – изменение ставки по ипотеке в зависимости от количества детей. Посмотрим. Так или иначе, но этот грядущий запрет способствовал росту спроса в последние месяцы 2025 года (и окажет влияние на январь 2026 года) – все, кто ещё могут взять ипотеку по этой программе, побежали покупать квартиры. Самое интересное, что с учётом суммы кредита, ограниченной 12 млн руб., эти квартиры в подавляющем большинстве представляют собой студии и однокомнатные лоты, которые явно сложно отнести к семейному жилью. Разве что ребёнку на вырост?

Как все эти события отразились на объёме продаж московских новостроек? Спрос в IV квартале 2025 года составил 27 233 ДДУ (по зарегистрированным ДДУ на жильё в Москве, по данным Росреестра) и снова, как и в III квартале, превзошёл результаты аналогичного периода прошлого года, на этот раз на 16% (в прошлом квартале – на 9%). Если взять накопленный итог за весь год, то результат – 58 132 ДДУ – всего на 9% хуже значения за весь 2024 год (если помните, с июля 2024 перестала работать льготная ипотека «для всех» под 8%, перед этим был всплеск спроса), но, правда, разница с 2023 годом колоссальная – на 27% ниже. Тем не менее, ещё в первой половине года ожидания были куда более пессимистичными.

Дело Долиной (куда же без неё), сыграв свою роль в том числе на рынке «первички» (покупатели иногда выбирали вместо «вторички» квартиру в новостройке, опасаясь остаться и без квартиры, и без денег), к счастью, завершилось в пользу покупательницы, которая уже (по состоянию на 26.01.2026 г.) получила ключи от «нехорошей» квартиры.

Рейтинг

Сегодняшний топ-10 по самым «подорожавшим» проектам интересен несколькими особенностями. Во-первых, первый раз за всё время составления рейтинга (c 2020 года) в десятку лучших вошли сразу 5 (!!!) проектов ПИК. Если по 3–4 проекта этого девелопера в прошлых рейтингах встречались, то 5 – это в первый раз.

Во-вторых, среди оставшихся 5 проектов 3 – от девелоперов с региональными (не московскими) корнями. Это «Страна Девелопмент» и «Север» (Тюмень), а также СЗ «Автозаводская 22» (Смоленск). Региональная экспансия на московский рынок новостроек, невзирая на все сложности, продолжается. И это хорошо: конкуренция обычно идёт на благо качеству продукта.

В-третьих, три проекта из 10 уже попадали в прошлые рейтинги. Однако обо всём по порядку.

Топ-10 открывает проект комфорт-класса «Зелёный парк» из Зеленограда от, как нетрудно догадаться, компании ПИК. В проекте реализуется очередная (четвёртая?) фаза строительства со сроком сдачи в 2028 году. Рост средней цены за IV квартал составил 19% (320,9 тыс. руб./кв. м), а по итогам года средняя цена в проекте выросла на внушительные 40%. Учитывая, что в Зеленограде по каким-то необъяснимым причинам количество новых проектов новостроек постоянно не превышает 2 (да, есть ещё один точечный проект), новостройки, особенно в хорошей доступности от станции Крюково (ныне – МЦД-3 Зеленоград), всегда пользуются большим спросом и расхватываются как горячие пирожки.

На 9-м месте другой парк от ПИК, на этот раз «Люблинский парк» – проект комфорт-класса едва перевалил за 400 тыс. руб./кв. м по средней цене (что по московским меркам довольно скромно). Рост за квартал составил 19,1%, а за год – 29%. Забегая вперёд – это самый доступный проект в топ-10 в пределах МКАД. Понятный продукт, нормальная транспортная доступность дают свой результат, не зря проект много раз лидировал по объёмам продаж в месяц. Кому-то может показаться местоположение не очень престижным, но мы здесь все – инвесторы, а деньги, как известно, не пахнут. В продаже есть корпуса со сроком сдачи в 2028 году, так что инвестиционный потенциал, определённо, ещё имеется.

October Group уже входил с этим проектом в топ-10 – два года назад проект класса «бизнес+» (или «премиум-», кому как угодно) «Stories на Мосфильмовской» также попал на 8-е место в рейтинге за IV квартал 2023 года. Средняя цена тогда достигла 511 тыс. руб./кв. м, а сейчас она уже 799 тыс. руб./кв. м. В течение квартала цена выросла на 21,4% (правда, по итогам года – примерно на те же 20%). Продажи в проекте начинались в далёком марте 2023 года с 440 тыс. руб./кв. м. Одна беда – проект должен скоро сдаваться (в I квартале 2026 года), а значит – инвестиционная составляющая уже практически исчерпана.

Митино – это ещё один пример анклава Москвы (по аналогии с Зеленоградом) с неудовлетворённым спросом. И проект комфорт-класса «Квартал Мит» от ПИК не даст соврать – за IV квартал средняя цена выросла с 284 до 347 тыс. руб./кв. м (и это на фоне бодрых продаж), что позволило занять седьмое место в рейтинге. Старт продаж состоялся в августе 2025 года, так что значения роста средней цены за квартал и за 2025 год в целом совпали: +22%. Сдача в 2029 году, так что инвестпотенциал еще явно имеется.

«Страна.Заречная» – проект комфорт-класса от когда-то тюменского, а сегодня уже вполне себе московского (в московском регионе у компании в реализации уже 4 проекта, и ещё минимум один на подходе) девелопера «Страна девелопмент», благодаря росту средней цены на 22,6% в течение IV квартала (до 448 тыс. руб./кв. м) занял 6-е место. Интересно, что наличие ЖК «Люблинский парк» (9-е место в сегодняшней десятке) буквально через дорогу не сильно мешает продажам, а может, даже и помогает. При этом «Страна» ухитряется продавать по цене выше – более чем на 10%. По итогам года цена выросла на 44% (самый высокий показатель в нашем топ-10). Вот вам и непрестижный юго-восток. Сдача запланирована в I квартале 2028 года.

Голосовые башни, простите, Voice Towers от скромной московской компании 3S Group с ростом цены за квартал на 23,7% (до 518 тыс. руб./кв. м) заняли пятое место в рейтинге. Проект относится к бизнес-классу и, хотя, кстати, тоже находится на юго-востоке, отлично продаётся. Срок сдачи – в IV квартале 2027 года, правда, срок выдачи ключей обозначен до середины 2029, и что-то подсказывает, что стройка явно будет идти до 2028 года как минимум. За 2025 год «Голоса» поднялись в цене на 32%.

На четвёртом месте ещё один проект от региональной компании – СЗ «Автозаводская 22» (в числе учредителей имеется компания из Смоленска). Проект бизнес-класса «А22», расположенный на Автозаводской улице, вырос в средней цене на 23,8% (до 671 тыс. руб./кв. м), что довольно много (по меркам локации). За год (точнее, с апреля, когда стартовал проект) рост составил 36%. Насколько оправдан такой рост – пока судить сложно, но покупатели явно в очередь не выстраиваются, хотя локация неплохая – рядом набережная и «Ривер Молл», отличная автомобильная доступность. Сдача проекта намечена на IV кв. 2028 года.

Бронза в сегодняшнем рейтинге уходит ПИКу с проектом комфорт-класса «2-й Иртышский» (рост средней цены за IV квартал – на 24%, за год – на 41%, сейчас средняя цена составляет 414 тыс. руб./кв. м). Я посещал это место лет 8 назад – даже ясным днём там не было комфортно (в плане безопасности) идти пешком – вокруг глухая промзона и редкие прохожие. Однако прошло время, и район существенно преобразился в лучшую сторону. Наиболее поздние корпуса сдаются в 2028 году, время заработать есть. Проект уже входил в этом году в топ-10 (по итогам II квартала 2025 занял 4-е место).

Ещё один «заМКАДный» проект в сегодняшнем рейтинге, и снова от ПИК – «Никольские луга». Этот ЖК комфорт-класса (на границе Щербинки, но тем не менее относящийся к ЮЗАО, Южное Бутово) благодаря росту средней цены на 32% (до 346 тыс. руб./кв. м) взял второе место. По итогам года проект вырос в цене на 42%. Правда, времени на инвестиции осталось в проекте немного – уже в третьем квартале 2026 года сдача. Кстати, год назад, проект вошёл в топ-10 (на 9-е место) по итогам IV квартала 2024 года.

И, наконец, неожиданный победитель! Неожиданный, потому что это проект апартаментов, которые в Москве уже можно заносить в Красную книгу исчезающих видов. Неожиданный, потому что этот проект тоже представлен региональным девелопером (ГК «Север» из Тюмени). Встречайте проект бизнес-класса DIUS! Расположен в тихих зелёных переулках у метро «Аэропорт», вплотную к путям МЦД-2, но зато рядом платформа Гражданская и Тимирязевский парк. В течение IV квартала средняя цена выросла на 48%, практически в 1,5 раза, и достигла вполне божеских по меркам бизнес-класса 464 тыс. руб./кв. м. В разрезе года, правда, результат скромнее – всего 20%. Но поскольку рейтинг у нас составляется на основе результатов квартала, то поздравляем заслуженного победителя. Проект сдаётся в конце 2027 года.

Как всегда, в завершение описания итогов рейтинга, хотел бы напомнить о высоких рисках на сегодняшнем рынке новостроек (в том числе в сегменте апартаментов). Однако, чтобы покорить самые высокие вершины, приходится рисковать. Если готовы – успешных вам инвестиций!

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2026 и на 01.10.2025 с количеством лотов в продаже не менее 10, в формате квартир в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале июля 2025 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в сентябре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке рейтинга за IV квартал 2025 года, как и в прошлых рейтингах, включены проекты с относительно невысоким порогом входа (бюджета покупки квартир), которые можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц (в отличие от всех новостроек элитного и части новостроек премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.  

Таблица. Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за IV квартал 2025 года:

* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек»

Источник: Новострой-М