Статьи

2 квартал 2015 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  31.07.2015 23:51

По итогам 2-го квартала 2015 года средняя цена на новостройки «старой»  Москвы составила 294 000 руб/кв.м, зафиксировано снижение цены на 2% (с начала года уже на 4%). И здесь уже можно говорить о том, что это последствия кризиса – новые проекты выходят в основном точечные, а объем предложения вырос незначительно (+2% к первому кварталу) и суммарно составил 2,21 млн. кв.м. 

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

Проект «Жемчужина Зеленограда» позволивший ЗелАО стать рекордсменом по росту объема предложения за 1-й квартал (в 2,8 раза), в этот раз наоборот, стал причиной значительного снижения объема предложения в округе – на 25% по отношению к первому кварталу. Проект пользуется спросом и успешно реализуется на фоне фактического отсутствия других новостроек в данном округе. Также значительно уменьшился объем предложения в Южном административном округе – на 23%. Это вызвано как реализацией текущих проектов (цены в ЮАО на втором месте по дешевизне внутри МКАД, что актуально в текущих экономических условиях), так и уходом с рынка апартаментов в ЖК «Старт Формат» (в составе мкр. Царицыно-2). По всей видимости, апартаменты будут переводить в жилой фонд, как это происходило, например, с ЖК «Лица».

Рис. 1.1.1.  Динамика изменения (в течение 2 квартала 2015 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Серьезно прибавился объем предложения в ЮВАО (+41%), СВАО (+40%) и СЗАО (+36%). В ЮВАО продолжает реализоваться проект ЖК «Лефорт», в котором выводятся новые объемы. В СЗАО также выводятся новые объемы продаж по проектам «Сердце Столицы», «Город на реке Тушино-2018» и «Хорошевский», а в СВАО вышло два новых проекта («Березовая аллея» и Cleverland), и также выводятся новые объемы в текущих проектах.

Ценовая динамика по округам составила от -5% (САО) до +3% (ЮАО), единственным серьезно подорожавшим административным округом стал ЮВАО – за счет сокращения объема предложения в ЖК «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк» и роста объема предложения, при этом дорожающего в соответствии с повышением стадии строительной готовности ЖК «Лефорт», что обеспечило прибавку средней цены округа +14%. География новых проектов 2 квартала 2015 года распределилась так: ЦАО – 10 новых проектов (4 в классе «элита», по три – в классах «премиум» и «бизнес»), ЗАО – 3 новых проекта (ЖК «Солнцево», «Воробьев дом», «ФилиЧета-2»), ЮАО – 3 новых проекта (ЖК «ТехноПарк», «Дом на Серпуховском валу», Central Park), САО – 2 проекта («На Базовской», «Невский»), СВАО – также 2 проекта, ЮЗАО – 1 проект («Квартал 38А»).

Всего во втором квартале вышел 21 новый проект (для сравнения, в 1 квартале 2015 – 14 новых проектов, во 2 квартале 2014 года – также 14). 6 проектов вышло в классе «бизнес», 5 – комфорт-класс, по 4 проекта – в классах «премиум» и «элита», и всего 2 проекта – в эконом-классе (причем оба уже сданы в эксплуатацию). Таким образом, «центр тяжести» новых проектов сместился в сторону высоких классов жилья, хотя и комфорт-класс продолжает пополнять предложение новостроек Москвы в силу своей востребованности в сегодняшних экономических условиях.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже. Как видно из диаграммы, на рынке практически отсутствует предложение апартаментов класса «эконом», в отличие от квартир, где эконом-класс занял с выходом новых проектов долю более 12%. 

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике. Во 2 квартале 2015 года большая часть предложения (+15%) отмечена в квартирах комфорт-класса за счет 2 новых проектов («Фили-Чета-2» и «Невский»), в апартаментах премиум-класса (+14%) за счет новых проектов «Дом на Сретенке», I’m и «Гороховский, 12», и бизнес-класса (+11%) за счет новых проектов Metropolis Loft, Clasico, Central Park, Soyuz Apartments и «Дом на Серпуховском валу» (в котором представлены и квартиры, и апартаменты).

Рис. 1.2.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Наибольшее сокращение объема предложения (на четверть, т.е. 25%) показали квартиры премиум-класса – подавляющее большинство квартир в этом классе было раскуплено в ЖК «Садовые кварталы» вследствие устроенной распродажи благодаря специальным акциям. При этом новыми квартирами сегмент пополнился только за счет мультиформатного проекта I’m и «Воробьев дом».

Объем предложения квартир в новостройках «старой» Москвы в целом увеличился за квартал всего на 2%, и составил 2,21 млн. кв.м.

 Рис. 1.2.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

Средняя цена на квартиры эконом-класса в Москве продемонстрировала самый большой рост по отношению к прошлому кварталу – на 9%. Прежде всего это произошло за счет сокращения объема предложения в проекте массовой застройки в Зеленограде, выходе двух новых проектов, уже сданных в эксплуатацию, и распродаже квартир в остальных проектах, чему в немалой степени способствовала ипотека с господдержкой (с суммой кредита до 8 млн. рублей).

Лидером падения средней цены стал сегмент апартаментов премиум-класса (на 15% по отношению к 1 кварталу). Прежде всего это произошло за счет перехода на рубли и коррекции цен в проектах «Москвы-Сити», составляющих основу сегмента.

В остальных классах наблюдались корректировки как в положительную, так и отрицательную сторону, а в целом за квартал средняя цена новостроек «старой» Москвы составила 294 000 руб/кв.м, что на 2% ниже значения 1-го квартала. И проекты, вышедшие во 2-м квартале, несильно повлияли на это снижение – без их учета, снижение все равно составило бы 2%. Всего по итогам 1-го полугодия 2015 года средняя цена снизилась уже на 4%.

Отметим, что в ряде классов (за исключением классов «бизнес» и «элита») средняя цена апартаментов традиционно превышает среднюю цену квадратного метра квартир, что связано с локацией апартаментов. При прочих равных, апартаменты дешевле на 15-20% аналогичных квартир.

Рис. 1.2.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.3. Краткий прогноз на 2015 год по средним ценам и объему предложения

 Стартовавшая в июле кампания по отмене 214-ФЗ и договоров долевого строительства к 2020 году может способствовать ускоренному выводу новых проектов, пока не приняты соответствующие законы. Суть предлагаемых изменений в том, чтобы на переходный период (2016-2020) изменить цепочку «дольщик-застройщик-банк» на «дольщик-банк-застройщик», т.е. передать банкам функцию накопления средств от дольщиков и контроль их целевого использования. Поэтому во второй половине года следует ожидать множества новых проектов, невзирая на то, что обстоятельства экономического характера вовсе не способствуют успешной реализации новых проектов. В свою очередь, это приведет к снижению цен за счет увеличения объема предложения в проектах массовых классов (прежде всего, комфорт). Так, заявлены к выходу проекты группы ПСН на Рязанском проспекте, Донецкой улице и т.п., на месте бывших промзон или пустырей. 

С другой стороны, возможны дополнительные меры поддержки строительного сектора со стороны государства за счет субсидий ипотечного кредитования и снижения процентной ставки. Однако для этой меры необходимы дополнительные средства из бюджета, а на фоне отсутствия роста мировых цен на нефть, бюджет может быть не выполнен. Поэтому влияние внешних факторов на рынок недвижимости по-прежнему останется на высоком уровне.

При резком снижении цен на нефть возможны новые «волны» спроса на квартиры по аналогии с прошлогодними событиями, однако «размер» этих волн явно будет ниже – за такой срок успели накопить достаточные средства лишь немногие потенциальные покупатели. Тем не менее, это может принести дополнительную выручку застройщикам. 

В целом, при сохранении текущей ситуации, следует ожидать дальнейшего снижения цен на новостройки Москвы – по итогам года оно может составить не менее 10%, и происходить это будет прежде всего за счет появления новых массовых проектов. Тем не менее, если рассматривать отдельные проекты, то по мере повышения стадии строительной готовности, цены продолжают расти.