Главная \ Статьи \ 2 квартал 2015 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы

Статьи

« Назад

2 квартал 2015 года: предложение на рынке новостроек "старой" Москвы  31.07.2015 23:51

По итогам 2-го квартала 2015 года средняя цена на новостройки «старой»  Москвы составила 294 000 руб/кв.м, зафиксировано снижение цены на 2% (с начала года уже на 4%). И здесь уже можно говорить о том, что это последствия кризиса – новые проекты выходят в основном точечные, а объем предложения вырос незначительно (+2% к первому кварталу) и суммарно составил 2,21 млн. кв.м. 

1.1. Динамика изменения средних цен и объема предложения по округам

Ниже представлены средние цены, объем предложения рынка новостроек (квартир и апартаментов) и динамика изменения этих показателей в разбивке по округам «старой» Москвы.

Проект «Жемчужина Зеленограда» позволивший ЗелАО стать рекордсменом по росту объема предложения за 1-й квартал (в 2,8 раза), в этот раз наоборот, стал причиной значительного снижения объема предложения в округе – на 25% по отношению к первому кварталу. Проект пользуется спросом и успешно реализуется на фоне фактического отсутствия других новостроек в данном округе. Также значительно уменьшился объем предложения в Южном административном округе – на 23%. Это вызвано как реализацией текущих проектов (цены в ЮАО на втором месте по дешевизне внутри МКАД, что актуально в текущих экономических условиях), так и уходом с рынка апартаментов в ЖК «Старт Формат» (в составе мкр. Царицыно-2). По всей видимости, апартаменты будут переводить в жилой фонд, как это происходило, например, с ЖК «Лица».

150911 округа

Рис. 1.1.1.  Динамика изменения (в течение 2 квартала 2015 года) средних цен и объема предложения новостроек в разбивке по округам Москвы

Серьезно прибавился объем предложения в ЮВАО (+41%), СВАО (+40%) и СЗАО (+36%). В ЮВАО продолжает реализоваться проект ЖК «Лефорт», в котором выводятся новые объемы. В СЗАО также выводятся новые объемы продаж по проектам «Сердце Столицы», «Город на реке Тушино-2018» и «Хорошевский», а в СВАО вышло два новых проекта («Березовая аллея» и Cleverland), и также выводятся новые объемы в текущих проектах.

Ценовая динамика по округам составила от -5% (САО) до +3% (ЮАО), единственным серьезно подорожавшим административным округом стал ЮВАО – за счет сокращения объема предложения в ЖК «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк» и роста объема предложения, при этом дорожающего в соответствии с повышением стадии строительной готовности ЖК «Лефорт», что обеспечило прибавку средней цены округа +14%. География новых проектов 2 квартала 2015 года распределилась так: ЦАО – 10 новых проектов (4 в классе «элита», по три – в классах «премиум» и «бизнес»), ЗАО – 3 новых проекта (ЖК «Солнцево», «Воробьев дом», «ФилиЧета-2»), ЮАО – 3 новых проекта (ЖК «ТехноПарк», «Дом на Серпуховском валу», Central Park), САО – 2 проекта («На Базовской», «Невский»), СВАО – также 2 проекта, ЮЗАО – 1 проект («Квартал 38А»).

Всего во втором квартале вышел 21 новый проект (для сравнения, в 1 квартале 2015 – 14 новых проектов, во 2 квартале 2014 года – также 14). 6 проектов вышло в классе «бизнес», 5 – комфорт-класс, по 4 проекта – в классах «премиум» и «элита», и всего 2 проекта – в эконом-классе (причем оба уже сданы в эксплуатацию). Таким образом, «центр тяжести» новых проектов сместился в сторону высоких классов жилья, хотя и комфорт-класс продолжает пополнять предложение новостроек Москвы в силу своей востребованности в сегодняшних экономических условиях.

1.2. Динамика изменения средних цен и объема предложения по классам

Оценка проводилась в соответствии с критериями классификации, разработанной компанией «Недвижимость-Профи».

Структура предложения (исходя из объема предложения в квадратных метрах) по классам в разбивке по типам (апартаменты и квартиры) представлена ниже. Как видно из диаграммы, на рынке практически отсутствует предложение апартаментов класса «эконом», в отличие от квартир, где эконом-класс занял с выходом новых проектов долю более 12%. 

Объемы предложения по классам и динамика изменения за квартал показаны на следующем графике. Во 2 квартале 2015 года большая часть предложения (+15%) отмечена в квартирах комфорт-класса за счет 2 новых проектов («Фили-Чета-2» и «Невский»), в апартаментах премиум-класса (+14%) за счет новых проектов «Дом на Сретенке», I’m и «Гороховский, 12», и бизнес-класса (+11%) за счет новых проектов Metropolis Loft, Clasico, Central Park, Soyuz Apartments и «Дом на Серпуховском валу» (в котором представлены и квартиры, и апартаменты).

150911 классы - доли

Рис. 1.2.1. Структура предложения по типам и классам новостроек Москвы

Наибольшее сокращение объема предложения (на четверть, т.е. 25%) показали квартиры премиум-класса – подавляющее большинство квартир в этом классе было раскуплено в ЖК «Садовые кварталы» вследствие устроенной распродажи благодаря специальным акциям. При этом новыми квартирами сегмент пополнился только за счет мультиформатного проекта I’m и «Воробьев дом».

Объем предложения квартир в новостройках «старой» Москвы в целом увеличился за квартал всего на 2%, и составил 2,21 млн. кв.м.

150911 классы - объемы

 Рис. 1.2.2. Объемы предложения и динамика их изменения по типам и классам новостроек

Средняя цена на квартиры эконом-класса в Москве продемонстрировала самый большой рост по отношению к прошлому кварталу – на 9%. Прежде всего это произошло за счет сокращения объема предложения в проекте массовой застройки в Зеленограде, выходе двух новых проектов, уже сданных в эксплуатацию, и распродаже квартир в остальных проектах, чему в немалой степени способствовала ипотека с господдержкой (с суммой кредита до 8 млн. рублей).

Лидером падения средней цены стал сегмент апартаментов премиум-класса (на 15% по отношению к 1 кварталу). Прежде всего это произошло за счет перехода на рубли и коррекции цен в проектах «Москвы-Сити», составляющих основу сегмента.

В остальных классах наблюдались корректировки как в положительную, так и отрицательную сторону, а в целом за квартал средняя цена новостроек «старой» Москвы составила 294 000 руб/кв.м, что на 2% ниже значения 1-го квартала. И проекты, вышедшие во 2-м квартале, несильно повлияли на это снижение – без их учета, снижение все равно составило бы 2%. Всего по итогам 1-го полугодия 2015 года средняя цена снизилась уже на 4%.

Отметим, что в ряде классов (за исключением классов «бизнес» и «элита») средняя цена апартаментов традиционно превышает среднюю цену квадратного метра квартир, что связано с локацией апартаментов. При прочих равных, апартаменты дешевле на 15-20% аналогичных квартир.

 150911 классы - цены

Рис. 1.2.3. Цены и динамика их изменения по типам и классам новостроек

1.3. Краткий прогноз на 2015 год по средним ценам и объему предложения

 Стартовавшая в июле кампания по отмене 214-ФЗ и договоров долевого строительства к 2020 году может способствовать ускоренному выводу новых проектов, пока не приняты соответствующие законы. Суть предлагаемых изменений в том, чтобы на переходный период (2016-2020) изменить цепочку «дольщик-застройщик-банк» на «дольщик-банк-застройщик», т.е. передать банкам функцию накопления средств от дольщиков и контроль их целевого использования. Поэтому во второй половине года следует ожидать множества новых проектов, невзирая на то, что обстоятельства экономического характера вовсе не способствуют успешной реализации новых проектов. В свою очередь, это приведет к снижению цен за счет увеличения объема предложения в проектах массовых классов (прежде всего, комфорт). Так, заявлены к выходу проекты группы ПСН на Рязанском проспекте, Донецкой улице и т.п., на месте бывших промзон или пустырей. 

С другой стороны, возможны дополнительные меры поддержки строительного сектора со стороны государства за счет субсидий ипотечного кредитования и снижения процентной ставки. Однако для этой меры необходимы дополнительные средства из бюджета, а на фоне отсутствия роста мировых цен на нефть, бюджет может быть не выполнен. Поэтому влияние внешних факторов на рынок недвижимости по-прежнему останется на высоком уровне.

При резком снижении цен на нефть возможны новые «волны» спроса на квартиры по аналогии с прошлогодними событиями, однако «размер» этих волн явно будет ниже – за такой срок успели накопить достаточные средства лишь немногие потенциальные покупатели. Тем не менее, это может принести дополнительную выручку застройщикам. 

В целом, при сохранении текущей ситуации, следует ожидать дальнейшего снижения цен на новостройки Москвы – по итогам года оно может составить не менее 10%, и происходить это будет прежде всего за счет появления новых массовых проектов. Тем не менее, если рассматривать отдельные проекты, то по мере повышения стадии строительной готовности, цены продолжают расти. 



Статьи все статьи
Мутко его разберет: допинг для строительной отрасли
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков принял участие в опросе портала Banki.ru на тему ожиданий строительной отрасли от нового правительства.
Крым соединили с покупателями
О влиянии открытия моста через Керченский пролив на рынок жилья полуострова газете "Коммерсантъ"  (№82 от 16.045.2018) рассказал генеральный директор аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Денис Бобков
Крымские стройки разморозились
Точка зрения генерального директора аналитической и консалтинговой компании "Недвижимость-Профи" Дениса Бобкова в ведущем деловом СМИ - газете "Коммерсантъ"  (№67 от 18.04.2018) на ситуацию с новостройками Крыма